La Constitución Política en su artículo 4 establece que todas las personas tienen derecho a un medio ambiente sano y a disfrutar de vivienda digna y decorosa para su desarrollo y bienestar. Además, la Ley de Vivienda vigente en México abunda sobre este derecho, definiendo a la vivienda digna y decorosa como aquella que:

• cuente con espacios habitables y auxiliares,

• cuente con los servicios básicos,

• contemple criterios para la prevención de desastres y la protección civil,

• brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima posesión, y

• cumpla con las disposiciones jurídicas aplicables en materia de: asentamientos humanos, construcción y salubridad.

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Sin embargo, la vivienda digna y decorosa se pone en riesgo cuando existen irregularidades jurídicas en la propiedad o posesión de la vivienda y en los asentamientos en donde se sitúan. De igual forma, cuando se incumplen las disposiciones jurídicas aplicables en materia de desarrollo de los asentamientos humanos y de salud. Situaciones que son típicas en nuestro país.

Ni los censos ni los catastros cuentan con información detallada sobre las irregularidades jurídicas que impiden a algunas personas el acceso a vivienda digna y decorosa, lo cual dificulta la atención de esta problemática. De la información existente se pueden sacar algunas conclusiones. Por ejemplo, tan sólo el 66% de los propietarios de viviendas en el país declararon tener escrituras a nombre del dueño residente, según la encuesta intercensal de 2015. Otros propietarios declararon no contar con escritura o tenerla a nombre de otra persona no residente, mientras que del resto se desconoce su situación específica. Además, la dificultad para evaluar estas irregularidades se debe a que muchas veces no existe claridad sobre la normatividad aplicable a la vivienda. La legislación para la vivienda y el desarrollo de los asentamientos humanos es profusa, dispersa y hasta contradictoria.

Ante la maraña de posibles irregularidades jurídicas de la vivienda en el entorno urbano, donde vive casi el 80% de la población de México, se han identificado algunas de las más comunes en relación con la propiedad y con el cumplimiento de normas de urbanización y construcción. Y estas pueden ser tan extensas como las leyes aplicables en materias civil, de vivienda, de protección civil, de salud, ambiental, de los asentamientos humanos, del desarrollo urbano, y en general cualquier legislación cuyo incumplimiento pudiera afectar la esfera jurídica de las personas en cuanto al disfrute de una vivienda digna y decorosa e incluso ponen en entredicho la posesión misma de una vivienda.

Las irregularidades jurídicas a la irregularidad en la tenencia de la tierra y en la ocupación del espacio urbano1

Irregularidades

Ahora bien, la propiedad de la vivienda se acredita mediante escritura pública, contrato, sentencia o cualquier documento público o privado que acredite la compraventa, la donación, la herencia, la prescripción positiva, o cualquier otro medio de adquisición de bienes inmuebles. De forma similar se requiere de documento público o privado que acredite la legítima posesión de la vivienda cuando sus habitantes no sean propietarios de la misma, como es el caso del arrendamiento, el usufructo, la habitación o el hospedaje.

La falta o el error del documento que acredite la propiedad o la legítima posesión de la vivienda no implica la pérdida automática de la misma; la propiedad o posesión pueden ser transmitidas incluso de forma verbal, y existen algunos errores documentales subsanables. No obstante, de no contar con documento probatorio adecuado, quienes se ostenten como propietarios o legítimos posesionarios de una vivienda se encuentran en una situación de vulnerabilidad debido a la dificultad que representaría demostrarlo en un juicio o procedimiento, lo cual puede resultar en la pérdida de la propiedad o del derecho de posesión de la vivienda. Una situación grave en sí misma.

Dado que la normatividad de la vivienda es muy variada, las particularidades de cada vivienda acarrean diversas obligaciones para sus habitantes. En general, la vivienda debe situarse en donde esté permitido por la ley, y su construcción y condiciones de ocupación deben cumplir con las normas que les sean aplicables. Existen múltiples medidas de seguridad y sanciones derivadas del incumplimiento de estas normas: clausura, desocupación, desalojo, demolición, prohibición de uso, son sólo algunas de las medidas que pueden impedir la utilización de un espacio como vivienda.

La irregularidad jurídica de la vivienda y los asentamientos humanos tiene muchas caras que implican una mayor dificultad para su regularización. Por ejemplo, en el caso del entorno rural las normas que regulan la propiedad comunal y ejidal exigen procesos y formalidades que no existen en el entorno urbano. Las personas en situación de pobreza, salvo en los casos de campañas gratuitas de regularización de la vivienda, no pueden acceder a medios costosos como los servicios notariales o el pago de derechos y sanciones, situación que se suma a la naturaleza informal de la vivienda de personas en pobreza.

Es importante mencionar que incluso cuando al día de hoy una vivienda se encuentre regularizada, el simple paso del tiempo o un amplio abanico de posibilidades pueden provocar que la vivienda se desregularice, vulnerando eventualmente el derecho a una vivienda digna y decorosa.

La falta de claridad y la desarmonización legislativa de las condiciones necesarias para una vivienda digna y decorosa dificultan su evaluación y en ocasiones hacen invisibles a las recurrentes violaciones a este derecho humano y a otros derechos relacionados con la vivienda como la educación, la cultura, el trabajo, la salud e incluso la vida. La problemática de los asentamientos humanos en la actualidad exige también la incorporación de novedosos criterios como la sustentabilidad en la política de vivienda.

En suma, se deben mejorar los procesos de obtención de información y su calidad en relación con las condiciones de vivienda digna y decorosa. La información hoy faltante sobre la seguridad jurídica de la vivienda es un elemento necesario para que con ella se puedan focalizar los esfuerzos gubernamentales y de la sociedad civil para comprender y atacar la problemática de la vivienda en nuestro país, en especial en torno a los asentamientos informales donde se localiza gran parte de la población más vulnerable, más pobre.

Luis Felipe Paz Flores es consultor jurídico ambiental.


1 Basado en la ponencia de Priscilla Connolly (Universidad Autónoma Metropolitana -Azcapotzalco) “Nuevos Paradigmas en el Desarrollo Habitacional y los Retos para la Producción Estadística. Lo que dice y lo que no dice el censo”, Mesa 1: Estadísticas Sociodemográficas-Vivienda de la VII Reunión Nacional De Estadística del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 19 y 20 de mayo 2008, Aguascalientes, Aguascalientes.