Como sabemos, el pasado sismo de septiembre ocasionó graves pérdidas materiales, la Ciudad de México (CDMX) concentró gran parte del desastre con 40 edificios derrumbados, 27 por demoler y más de dos mil inmuebles dañados. A raíz de estos sucesos, surge la necesidad y consecuente exigencia de la población por el apoyo gubernamental; por ello el entonces Jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera, propuso la Ley de Reconstrucción, que fue rápidamente ratificada en la Asamblea Legislativa, la cual entró en vigor el 2 de diciembre del 2017.

De dicha ley resalta un instrumento donde se establece la posibilidad de otorgar derechos de construcción para los condominios derrumbados o que deben ser demolidos, lo que implica un aumento del coeficiente de utilización del suelo: más metros cuadrados construidos, niveles y número de viviendas. De esta manera, los afectados pueden recuperar el costo de reconstrucción del edificio a través de la venta de las viviendas extras.

Ilustración: Ricardo Figueroa

Vale la pena destacar que este instrumento constituye una de las acciones establecidas y en proceso de implementación, se inserta dentro una acción pública más amplia que tenía que generarse ante el desastre, donde los medios, las organizaciones civiles (ONGs principalmente), instituciones y partidos de oposición, presionan fuertemente y exigen respuestas prontas; situación suficiente para incorporar el tema al debate (ver Lascoumes y Le Gales, 2014; Mény y Thoenig, 1992). Además, sucede en un momento político relevante: las precampañas electorales; si bien, siempre un desastre es una oportunidad de acciones clientelares, mucho más lo es cuando vienen elecciones. En este contexto, el gobierno de la CDMX actuó rápidamente y el 26 de septiembre se decreta la creación de la Comisión (7 días después del sismo) y en menos de dos meses promulga una nueva ley que se subdivide en 45 programas y diversas acciones. Es una ley sumamente ambiciosa con recursos finitos y que, al no contemplar muchas situaciones, no parece factible lograr sus objetivos. Para los fines de este texto no es posible analizarla completamente, pero destaca que muchas cosas no se tomaron en cuenta; por ejemplo, la poca certeza jurídica que tienen los inmuebles antiguos en la CDMX. Un cálculo aproximado es que cerca de la mitad de los departamentos en condominios dañados no cuentan con escrituras.1

En lo que respecta al instrumento que nos ocupa, la ley establece que se otorgarán Certificados de Derechos de Reconstrucción para Afectados: (CeDRA) y Certificado Único de Reconstrucción de Vivienda (CURVi), estos documentos tienen dos fines: reconocer las características del inmueble antes del sismo (una especie de uso de suelo por derechos adquiridos, sin necesidad de todo el trámite) y otorgar el 35% extra.

La manera de funcionar se establece en los artículos 37 a 44 de la ley, los requisitos para acceder al apoyo son: estar en la plataforma CDMX, contar con dictamen de demolición emitido por DRO y aprobado ante la Comisión; así como contar con un estatus jurídico regular. Una vez cumplido esto, la Secretaría otorgará un “incremento de hasta 35% respecto de la zonificación establecida por los Programas de Desarrollo Urbano, en el coeficiente de utilización del suelo, niveles de edificación y/o número de viviendas máximas…” (art.38).

Figura 1: Derechos de construcción otorgados a condominios por reconstruir

Fuente: Presentación de la Comisión, enero 2018.

Existen dos maneras de hacer uso de estos derechos, la primera es recuperando la vivienda afectada al 100%, es decir, mismos metrajes por departamento y aumentando un 35% de viviendas adicionales; o bien, puede disminuirse el área de cada departamento preexistente para menores costos de reconstrucción, también pueden agregar locales comerciales en planta baja y disminuir los cajones de estacionamiento. La idea es que, a través de la venta de las viviendas extras, se recupere todo o gran parte del costo de reconstrucción. Sin embargo, en la practica las cosas pueden no ser tan sencillas. Para acceder a dicho beneficio también se requiere del acuerdo de la asamblea de condóminos, con el 50 por ciento más 1 por ciento de los propietarios, deben decidir su esquema, tener y presentar todas las escrituras, escoger constructora, crear un fideicomiso para acceder al financiamiento de la obra, pagar hasta lograr la venta, y absorber por partes iguales el faltante. Un proceso complejo para la mayoría de los damnificados y que requerirá de acompañamiento por parte del gobierno local.

A pesar de que el instrumento está bien diseñado y constituye una manera de apoyar a los damnificados sin necesidad de recursos públicos, al otorgar derechos de construcción adicional (facultad del estado) en favor de los propietarios para que puedan recuperar su patrimonio, no contempla situaciones que pueden dificultar su implementación. Se ha hablado de posibles consecuencias debido al aumento de densidad que puede implicar en colonias de por sí saturadas y por una sobreoferta de vivienda que puede afectar al sector inmobiliario.

La misma ley nos dice que “dicha determinación se considera debido a las condiciones que presentan las personas afectadas y a la insuficiencia de recursos con que cuenta la CDMX para atender las múltiples afectaciones provocadas por el sismo” (art. 42), y es que no es fácil pensar en formas de apoyar prioritariamente a los damnificados, además los que podrían afectarse de una sobresaturación de vivienda serían los grandes beneficiados del boom inmobiliario durante décadas: propietarios y desarrolladoras (ver Borrero y Morales, 2007). Aunque en efecto no hay que olvidarnos de acciones que pudieran ser necesarias posteriormente, tampoco hay que olvidar que es una oportunidad de renovar edificios que “en el caso de la CDMX (…) poco se ha hecho para mitigar el riesgo al que están expuestos los aproximadamente 46,000 inmuebles construidos antes del sismo de 1985” (Puente 2014:715).

Dos ejemplos: colonia del valle, colonia paseos de taxqueña

Con el fin de entender diferentes escenarios en la aplicación del instrumento, presento dos ejemplos: el primer caso es un condominio en la colonia Del Valle2 y a partir de este, calculé el segundo caso en la colonia Paseos de Taxqueña, fuera del área central de la ciudad. Esto con la principal intención de comparar los casos y entender cómo influye el valor del suelo para diversos afectados.

Figura 2: Patricio Sanz, Col. Del Valle

En el primer ejemplo, se trata de un edificio de seis niveles con 20 departamentos en la Colonia Del Valle, al cual al aplicar el instrumento permitiría tener ocho niveles, 27 departamentos y la posibilidad de hacer comercio en planta baja. Para realizar los cálculos de los dos escenarios, se parte de un costo de construcción de $10,000 por metro cuadrado más intereses por financiamiento. En el escenario uno, se reconstruye con el mismo tamaño de departamentos —85 m2—, y en el escenario dos, se reconstruye departamentos más pequeños —de 75 m2—.

En el escenario uno, los damnificados requerirían aún pagar 129,625.00 pesos por condómino afectado para recuperar su vivienda tal cual la tenían. Mientras en el escenario dos, pagarían 3,125.00 pesos por condómino afectado, recuperando una vivienda de 74 m2. Estos costos no contemplan comercio en planta baja y de hacerlo podrían inclusive tener un remanente después de la construcción y venta.

Tabla 1. Escenarios de reconstrucción para Patricio Sanz, Col. Del Valle

Escenario 1

Vivienda preexistente

35% de vivienda extra

m2 por vivienda

m2 por construir

Precio por m2

TOTAL

Costo de construcción

20

7

85

2,295

11,500

$26,392,500.00

Venta de 7 departamentos de 85 m2 a 40 mil pesos el m2, o bien, a $3,400,000.00 el departamento

$23,800,000.00

Diferencia

$2,592,500.00

Pago por departamento para completar la reconstrucción

$129,625.00

 

 

 

 

 

 

 

Escenario 2

Vivienda preexistente

35% de vivienda extra

m2 por vivienda

m2 por construir

Precio por m2

TOTAL

Costo de construcción

20

7

74

2,075

11,500

$23,862,500.00

Venta de 7 departamentos de 85 m2 a 40 mil pesos el m2, o bien, a $3,400,000.00 el departamento

$23,800,000.00

Diferencia

$62,500.00

Pago por departamento para completar la reconstrucción

$3,125.00

Fuente: Elaboración propia.

Figura 3: Paseo del Rio, Col. Paseos de Taxqueña

A partir de los mismos criterios, se analiza el segundo caso, un edificio de ocho niveles y 23 departamentos, que al aplicar el instrumento implicaría un edificio de nueve niveles y 31 departamentos. En el escenario uno, pagarían $358,717.39 por condómino afectado para recuperar su vivienda tal cual la tenían −77 m2−; mientras en el escenario dos, pagarían $220,717.39 por condómino afectado recuperando una vivienda de 65 m2, considerablemente menor a la original y con un costo similar al escenario uno.

Tabla 2. Escenarios de reconstrucción para Paseo del Rio, Col. Paseos de Taxqueña

Escenario 1

Vivienda preexistente

35% de vivienda extra

m2 por vivienda

m2 por construir

Precio por m2

TOTAL

Costo de construcción

23

8

77

2,387

11,500

$27,450,500.00

Venta de 8 departamentos de 77 m2 a 31 mil pesos el m2, o bien, a $2,400,000.00 el departamento

$19,200,000.00

Diferencia

$8,250,500.00

Pago por departamento para completar la reconstrucción

$358,717.39

 

 

Escenario 2

Vivienda preexistente

35% de vivienda extra

m2 por vivienda

m2 por construir

Precio por m2

TOTAL

Costo de construcción

23

8

65

2,111

11,500

$24,276,500.00

Venta de 8 departamentos de 77 m2 a 31 mil pesos el m2, o bien, a $2,400,000.00 el departamento

$19,200,000.00

Diferencia

$5,076,500.00

Pago por departamento para completar la reconstrucción

$220,717.39

Fuente: Elaboración propia.

En el ejercicio realizado se observa que en el caso de la Colonia Del Valle puede realizarse la reconstrucción sin costo para los afectados, si deciden los afectados disminuir un 10% el tamaño de sus viviendas, o bien, puede costarles 130 mil pesos. Mientras que para una colonia fuera de las zonas valoradas, no es posible que la reconstrucción se cubra totalmente; por lo que reconstruir tendría un costo entre 220 y 358 mil pesos por afectado.

De la comparativa entre ambos casos, podemos ver que el costo del suelo sí hace diferencia, beneficiando aquellos que se localizan en zonas con mayor valor. Sin embargo, no deja de ser una opción viable y económica para recuperar sus viviendas, donde tendrían un departamento nuevo, con ecotécnias y en cumplimiento de la normatividad vigente, gracias a un instrumento que no implicó recursos públicos directos. Paradójicamente, las zonas que podrían soportar mayores densidades puesto que no están tan saturadas ni con miles de desarrollos nuevos, son las zonas donde la opción no es tan benéfica para los condominios, algo que las autoridades deberían tomar en cuenta.

Vale la pena destacar que además de esta posibilidad existen préstamos con tasa preferencial del INVI, así como financiamientos donde sólo se pagan intereses, estos últimos constituyen acciones gubernamentales de nivel federal a través de Sociedad Hipotecaria Federal. Lo que no queda claro es si se pueden combinar los apoyos existentes y, de poderse, cómo funcionaría. Lo que sí destaca es que la información no es suficiente, la Comisión poco ha aportado en el acompañamiento informativo y hay nula coordinación entre nivel federal y local, como suele ser y más en un caso coyuntural donde son de distinto partido político y están buscando sus medallas y votos en época de campañas.

Si bien este instrumento es una respuesta interesante, sólo aplica para condominios por reconstruir; mientras para el resto de afectados (estructura dañada, vivienda unifamiliar, negocios, suelo con fallas, etc.) hasta el momento no hay apoyos concretos. En este contexto, valdría la pena considerar este tipo de instrumentos (flexibilizar el uso de suelo) para apoyar a los damnificados que continúan sin su patrimonio y a edificios construidos antes de 1985. Esto tendría un triple beneficio: 1) renovar los inmuebles viejos que fueron calculados sin el actual Reglamento de Construcciones, además serían estructuras menos pesadas; 2) hacerlos más sustentables con ecotécnias,3 y 3) apoyar a otros damnificados aun con la actual ausencia de recursos públicos.

Finalmente, también es urgente replantear el proceder con los departamentos que no cuentan con certeza jurídica para que puedan acceder a esta y otras tantas acciones que no han podido ejercerse; así como la coordinación y complementación de apoyos provenientes de distintos niveles de gobierno que ya existen.

 

Beatriz Paola Canseco Arana
Estudiante de doctorado de Estudios Urbanos y Ambientales en El Colegio de México. Actualmente investiga sobre los condominios y su relación con el riesgo sísmico.

Bibliografía y Documentos consultados

• Borrero, Óscar y Carlos Morales Schechinger (2007) Impactos de las regulaciones en los precios de suelo no urbanizado: el caso de estudio de Bogotá. Traducción al español del texto publicado en Land Lines, vol. 10, no. 4, pp.14-19, octubre 2007, Lincoln Institute of Land Policy.
• Harvey, D. (2013) Ciudades rebeldes. Del derecho de la ciudad a la revolución urbana, Madrid: Ediciones Akal, S.A.
• Jaramillo, S. (2010) Hacia una teoría de la renta del suelo urbano, Universidad de los Andes, Bogotá.
• Lascoumes P. y Le Galès, P. (2014), Sociología de la Acción Pública, México: El Colegio de México
• Mény, Yves y Thoenig, Jean-Claude (1992), Las Políticas Públicas, Barcelona:Ariel.
• Puente, Sergio (2014) Del concepto de gestión integral de riesgo de desastres a la política pública en protección civil: los desafíos de su implementación, en: Giorguli Y Ugalde: Gobierno, Territorio y Población: las políticas públicas en la mira, El Colegio de México, pp. 691-723
• Ley para la Reconstrucción, Recuperación y Trasformación de la Ciudad de México en una cada vez más Resiliente, publicado en la Gaceta Oficial de la CDMX, 1o de diciembre de 2017
Programa para la Reconstrucción de la CDMX.
• Página web: http://www.reconstruccion.cdmx.gob.mx/
• Página web: https://plataforma.cdmx.gob.mx/
• Presentación del funcionamiento de los CEDRAs, Comisión para la reconstrucción (facilitado por Ricardo Becerra)


1 Esto lo concluyo a través de investigación que he realizado, por comentarios de diversos funcionarios y el hecho de que los 66 condominios registrados en SEDUVI para demolición, solo uno cuenta con escrituras completas.

2 Este ejemplo me fue facilitado por Ricardo Becerra, quien fungió como Comisionado de la Reconstrucción de septiembre a enero de 2018.

3 El consumo de agua en edificaciones viejas es muy superior al gasto actual, lo mismo sucede con el consumo eléctrico. Además, los materiales utilizados en instalaciones pueden estar en mal estado o ser de materiales tóxicos, hoy prohibidos.