El 18 de agosto de 2015, la agencia PROCDMX anuncio el proyecto Corredor Cultural Chapultepec. Es una intervención sobre Avenida Chapultepec, de Lieja a la Glorieta de Insurgentes, la cual consta de andadores peatonales elevados (hasta tres niveles en algunos tramos), bajo la justificación de mejorar la permeabilidad entre las colonias Roma Norte y Juárez. Entre otros objetivos del proyecto, se han declarado: mejorar las condiciones peatonales y ciclistas de la avenida; detonar la regeneración urbana buscando la ciudad densa, compacta, policéntrica, dinámica y plural; y recuperar la “vocación cultural/comercial” de la zona.

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Render del Corredor Cultural.

Se propone una edificación elevada de hasta tres niveles con comercios y servicios, con un costo de construcción cercano a los 930 millones de pesos. Contempla también la reutilización del terreno frente a la Glorieta de Insurgentes, actualmente utilizado como estacionamiento para los trabajadores de la Secretaría de Seguridad Pública. Las justificaciones publicadas son válidas e incluso aplicables a muchas otras áreas de la ciudad. También puede ser positiva la unión entre los entes públicos y privados en la solución de problemas sociales, siempre y cuando el beneficio público vaya por delante con la máxima transparencia y participación ciudadana.

Hasta ahora, el proceso de participación ciudadana ha sido escaso, toda vez que se ha suscitado de forma posterior a la selección de un proyecto ganador y con tiempos extremadamente ajustados, sobre todo considerando la importancia del sitio y del posible impacto que tendría en el futuro. Desde hace años, se ha planteado la necesidad de una planeación e intervención urbana para la Zona Rosa, puesto que se le considera decaída. Entre los primeros esfuerzos se consideraba una planeación participativa para generar una visión común del espacio y, así, diseñar los instrumentos y normas específicas (de suelo, fiscales y de inversión), que ayudaran a ejecutar dicha visión objetivo.

Las ideas o proyectos para el área siempre han estado fundados en el rediseño de Avenida Chapultepec, justamente para que deje de fungir como una frontera, por su diseño enfocado en el auto particular, y pase a ser un espacio de conexión entre la Zona Rosa y la colonia Roma Norte. El proyecto seleccionado como Corredor Cultural Chapultepec nos remite más a un proceso cerrado de planeación y ejecución, y el resultado es más identificable con un Centro Comercial a cielo (semi) abierto, que con un proyecto de espacio público con mejoras en la movilidad peatonal, ciclista y de transporte público. La construcción de una edificación no incentiva la generación de la permeabilidad deseada, sino que fortalece la frontera vigente. Como usuarios de dicho espacio, la experiencia a nivel de calle será la peor de los tres niveles y eso desincentivará el cruce entre las colonias. Habrá muchos visitantes pero se quedarán ahí, en los restaurantes, cafés, galerías y cines que se han proyectado. No irán de una colonia a otra con mayor facilidad y accesibilidad, sino que irán al sitio en específico. Además de la limitante visual y física (mayores distancias de recorrido peatonal) que los “andadores” representan, se prevé la concentración de la propia actividad comercial y cultural, la cual se convertirá en el principal competidor de dichas actividades al interior de las colonias. El rescate del comercio de la Zona Rosa no parece cercano cuando tendrá que competir directamente con un mall en Chapultepec, menos cuando el proyecto no contempla el diseño de instrumentos de actuación para la modificación urbana de las colonias.

Se ha argumentado que la existencia de locales comerciales es fundamental en el financiamiento de la infraestructura. Las preguntas obligadas son: ¿La infraestructura elevada es necesaria? ¿Es ese el único proyecto viable? Sobre la mesa hubo cuatro opciones: 1) no hacer nada, 2) el soterramiento de los carriles vehiculares y el desarrollo ordenado en las colonias, 3) la intervención a nivel de calle con la cesión de espacio vehicular hacia lo peatonal y 4) la estructura elevada con comercio para su financiamiento. Muchos expertos ya se han decantado por un proyecto a nivel de calle y me sumo a dicha petición.

La justificación para la elección son los resultados expuestos en un estudio de movilidad realizado por la consultora internacional Steer Davis, en el cual se expone que los impactos viales esperados alrededor de la intervención a nivel son mayores. Onésimo Flores ya ha expuesto en Animal Político cómo los resultados del estudio no parecen ser tan contundentes, por lo que pareciera que la elección del proyecto obedece a otros objetivos por encima de las mejoras en la movilidad, especialmente la no motorizada, en la zona. La mayoría coincidimos en que el principal problema para la permeabilidad entre las colonias Roma Norte y Juárez es la enorme superficie destinada al movimiento de vehículos sobre Av. Chapultepec, y el proyecto elegido parece respetar a capa y espada estas condiciones. El resultado esperado es el mantenimiento de la frontera urbana por al menos 40 años, pero ahora con una edificación elevada. Mucho se puede debatir sobre la confrontación de estas dos visiones. Estoy convencido que los peligros más importantes en el mediano y largo plazo del proyecto se identifican en la enajenación de espacio público mediante una concesión y el diseño muy similar al de un centro comercial.

Los nuevos espacios comerciales y de entretenimiento seguramente serán atractivos y, como se dijo anteriormente, serán competidores directos de la oferta actual (y, si sobreviven, futura) de estos giros en los predios de las colonias adyacentes al “Corredor”. La probabilidad de que los arrendatarios de esos locales sean las mismas cadenas de todos los malls, supercenters, powercenters del país es alta. Esto deriva en el debilitamiento de la competencia y la equidad.

Lo que sí se puede esperar es un encarecimiento del suelo que complique aún más las gestiones entre propietarios del suelo, ciudadanía, gobierno e inversionistas para generar una verdadera renovación de la zona, con nuevos y mejores instrumentos fiscales y de suelo. Contemplar un proyecto de estas dimensiones e impactos sin modificar la normatividad aplicable a los predios es fomentar la especulación desde el gobierno, desde el interés público. También, el diseño y la selección de comercios podrían generar una mayor segregación puesto que, a la larga, los visitantes de dicho espacio serán únicamente aquellos que puedan consumir lo que se ofrezca.

Convertir suelo público con uso de espacio abierto en suelo rentable con uso comercial, es el mayor “cambio de uso del suelo” que puede haber, y para ello, como mínimo se debería seguir el proceso marcado en la Ley de Desarrollo Urbano para modificaciones a los Programas de Desarrollo Urbano. Antes de autorizar y concesionar el espacio debe haber un proceso de participación ciudadana, socialización del proyecto y valuación real del beneficio público, para posteriormente ser evaluado en la ALDF. En el proyecto de Av. Chapultepec se hace uso de la figura de concesión y de proyectos de coinversión para evitar negociaciones vecinales y políticas.

Plantear un proyecto que busque la verdadera integración y permeabilidad de las colonias, así como la defensa y fortalecimiento del comercio existente, la pluralidad de servicios y la conservación del patrimonio cultural urbano sería un trabajo lento y laborioso cuyos resultados no llegarían en esta administración; esto implicaría cierta lentitud y desgaste para plantear un proyecto de largo plazo para el desarrollo urbano de Zona Rosa, Juárez y Roma Norte, el cual requeriría un extensivo trabajo de campo con residentes, visitantes, comerciantes, trabajadores, propietarios del suelo, inversionistas y la ciudadanía en general, para diseñar una imagen objetivo (no sólo en lo físico, sino en lo social) de mediano y largo plazo, así como los instrumentos para llegar a tal fin. Por ello ha resultado más fácil la creación (o invención) de suelo nuevo en donde se tiene el control total del resultado dentro de los tiempos que le quedan a esta administración y con la rentabilidad financiera como único objetivo.

Se ha optado por este uso del suelo por ser uno de los de mayor rentabilidad esperada en el largo plazo. De esta forma, el gobierno está actuando en manera similar a un especulador inmobiliario y utilizando el espacio público para ello, bajo el discurso de mejorar la calidad de vida y, sobre todo, la equidad social.

Utilizar espacio público, o predios propiedad de la ciudad, para generar suelo nuevo y concesionarlo debe requerir de un proceso mucho más claro y transparente, así como una evaluación exhaustiva sobre el beneficio público esperado y cuáles son las mejoras que en términos de reducción de desigualdades se provocan. Cuando el producto esperado es un centro comercial, se debe ser aún más cauteloso. En mente siempre se deben tener las características del sitio. El Corredor Cultural no está pensado en una isla o en cualquier suelo, es una de las mejores ubicaciones del país en términos de servicios, infraestructura y equipamiento. Por lo tanto, también es de los suelos más valiosos. ¿Qué mecanismo habrá para verificar que el beneficio público, de acuerdo a los objetivos del proyecto, que obtendrían la ciudad y sus habitantes, equivale a las ganancias esperadas de un  mall de esas dimensiones en el centro del país por cuarenta años?

La mayor parte del centro comercial, con lo que se pagaría la estructura elevada, sería sobre el terreno frente a la Glorieta de Insurgentes, el cual hoy es utilizado como estacionamiento por la Secretaría de Seguridad Pública. Es fantástico que se plantee la reutilización de dicho espacio como algo de mayor provecho que el resguardo de automóviles, pero surgen nuevas dudas:

Si con esa cantidad de comercio se paga prácticamente toda la obra, ¿no sería mejor prescindir de la estructura elevada? Se podría considerar hacer un proyecto más económico y beneficioso como la intervención a nivel con mayor reducción de carriles para auto, y el dinero sobrante se podría usar en la mejora del espacio público de las colonias marginadas u otras inversiones de beneficio público.

Si la ciudad aportará un terreno frente a la Glorieta de Insurgentes, ¿el uso del suelo comercial es el adecuado? Primero, el uso del suelo comercial no necesita subsidios de tierra en dicha ubicación ya que la rentabilidad esperada es alta. Segundo, el valor del suelo en la zona hace imposible la provisión de vivienda social de alta calidad por lo que un gran proyecto de equidad sería la aportación del terreno para la construcción de vivienda asequible, en venta y renta, con diferentes tipologías. Ese proyecto también podría ser concursado entre los starchitects y representaría uno de las mejores prácticas posibles de gobierno. “El gobierno de la CDMX aporta terreno de condiciones inigualables para diseñar el modelo de vivienda social del siglo 21. Arquitectos de todo el mundo suscriben sus propuestas”, sería el encabezado.

Por último, la creación de nuevo suelo urbano en ubicaciones privilegiadas debe tener como una de sus condicionantes principales el agotamiento de los derechos otorgados en la zona. De acuerdo con potencial constructivo autorizado por la zonificación en el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de la delegación Cuauhtémoc y con las construcciones existentes en las colonias, existen aún millones de m2 de diversos usos que no han sido ejecutados. Es decir, el potencial constructivo vigente del corredor es amplio. Por ello, sería mejor la realización de un proyecto consensuado de largo plazo que lleve al diseño de instrumentos específicos que ayuden a la ejecución de los potenciales constructivos ya autorizados para lograr mejores equilibrios entre vivienda (de todas las tipologías), comercio y servicios en el suelo “ya urbanizado” y optar por el proyecto a nivel que logre la permeabilidad deseada entre ambas colonias.

Como se ha dicho, ese proceso es largo, tedioso y políticamente desgastante. Se escogió la salida “fácil” que es crear nuevo suelo en donde exista control absoluto del proyecto. Esto no es negativo en sí mismo pero, al ser un proyecto público, la creación o invención de potencial constructivo debe tener el beneficio público como principal objetivo. Al tratarse de zonas de alto valor, la creación de suelo nuevo mediante la enajenación de espacio público únicamente es justificable si es para reducir la desigualdad. Es decir, si es para proveer de vivienda asequible a la población cuyo empleo está en la zona pero que, hoy en día, por fenómenos de gentrificación y desarrollo horizontal derivado del encarecimiento del suelo viven alejados.

Dos riesgos a futuro se identifican derivados de esta invención de suelo urbano a partir del espacio público:

La replicación en otras zonas del DF y ciudades del país, por la urgencia de los gobiernos de obtener recursos y generar proyectos vistosos de manera rápida. Existen muchas avenidas que no permiten la permeabilidad entre colonias y bajo el pretexto de aumentarla y mejorar las condiciones peatonales se podría comenzar la justificación de proyectos inmobiliarios sobre ellas.

La desvirtuación de los procesos legales de modificación de usos del suelo, ya que es un ejemplo de cómo evitar la aplicación de  la normatividad urbana, que podría ser explotada por otros particulares en el futuro. ¿Cómo sería esto? Supongamos que la zonificación de un predio propiedad de un particular es “insuficiente” para el proyecto de explotación del suelo que tenga en mente. Es decir, el particular quisiera acceder a más niveles y diversidad de usos posibles. El ejemplo que deja el Corredor Cultural Chapultepec es un incentivo para que el particular negocie con la autoridad la expropiación del terreno para que luego le sea otorgado mediante una concesión con el uso y potencial deseado; todo mediante algún análisis que justifique dicha construcción desde la perspectiva de ciudad densa, compacta y mixta.

Representantes de PROCDMX han dicho que si dicho suelo es tan valioso, ¿por qué nadie había querido invertir en él? La respuesta es fácil: porque no se había puesto a la venta. Es por ello que hay que ser extremadamente cautelosos antes de realizar Asociaciones Público Privadas sobre el espacio público, pues se puede perder más de lo que en realidad se gana.

Andrés Sañudo estudió matemáticas aplicadas y se ha especializado en políticas públicas de transporte y desarrollo urbano.