Más allá de los datos anecdóticos sobre los faltistas, la enorme cantidad de iniciativas presentadas y el escaso tiempo para procesarlas, ha habido poca información sobre los debates fundamentales sucediendo en el seno del Constituyente de la Ciudad de México. El diseño de la Auditoria Superior, el Sistema Anti-corrupción y las alcaldías, la desaparición del fuero, la gestión del agua y la planeación como temas sustanciales han pasado desapercibidos por la opinión pública. Aquí rescatamos dos temas fundamentales que moldearán la futura gobernanza en la ciudad, y la relación entre actores: sector público, privado y social. Argumentamos a favor de una visión de fortalecer el Estado y su capacidad regulatoria, sin caer en la posición dogmática de que el gobierno tiene el monopolio del interés público y la prohibición de relaciones entre el sector público, social y privado por el riesgo a la privatización de los bienes públicos. Reconocemos, en cambio, que el interés público se puede construir a partir de reconocer las complejas interacciones de los actores no estatales y que los principios constitucionales, la regulación, la información y rendición de cuentas, la participación, y el debate público y democrático se convierten en garantías de estos procesos.
- La controversia sobre la “captura de plusvalía”1
Con la poca información que los ciudadanos tienen sobre los debates constituyentes, en días recientes se ha generado una controversia sobre una de las propuestas de la Constitución de la Ciudad de México relacionada con la “captura de plusvalías”, contenida en el artículo 21, Inciso C, Fracción 7 que menciona:
“Los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley regulará su aprovechamiento para restaurar los ecosistemas y las zonas degradadas de la ciudad”.
La controversia se ha visto plasmada en debates televisivos entre constituyentes, en diversas notas en medios y una petición de change.org que expresa:
“…. No importa cuánto nos esforcemos por comprar un bien inmueble, todo el margen de valor que aumente con los años, comúnmente conocido como plusvalía, será propiedad y parte de la riqueza del Gobierno de la Ciudad de México, y según esto, serán usados para restaurar los ecosistemas de la Ciudad, es decir, ADIOS A LA PROPIEDAD PRIVADA!!!” (Sic)
Estos mensajes ya han circulado por redes sociales, alarmando con un uso maniqueo de la información con el objetivo de eliminar dicha propuesta, lo cual sería un retroceso en muchos sentidos. Expliquemos primero qué es la “captura de plusvalías” y por qué no es una mala propuesta, para después explicar sus limitaciones y cómo mejorarla.
Primero, la “captura de plusvalías” es un mecanismo usado en la mayoría de las ciudades del mundo y en México, conocida técnicamente como “mecanismos de captura de valor” y/o mecanismos de “contribución por mejoras”. Son instrumentos fiscales utilizados para financiar alguna obra o servicio público. La idea detrás es que las intervenciones públicas, como las inversiones en infraestructura, los cambios en programas y planes de desarrollo urbano y las nuevas regulaciones de uso de suelo aumentan el valor del suelo en el área, al dar mayor accesibilidad a dicha área, mejorar la productividad, permitir mayores volúmenes de construcción o servicios y, en general, ofrecer una mejor calidad de vida en ese territorio cercano. Este incremento en el valor del suelo –conocido popularmente como plusvalía– no se debe a las acciones del propietario sino al mejoramiento del entorno emprendido por el gobierno. Por ejemplo, la inversión pública que ha restaurado ríos urbanos (waterfront) en diversas ciudades ha aumentado el valor de comercios, restaurantes, edificios de vivienda y oficinas cercanas, que previamente eran evitados o valían poco porque sus ríos estaban contaminados o se usaban como drenajes.
Así, el valor agregado puede ser retenido por el propietario o puede ser recuperado por el gobierno para reinvertirlo en otros beneficios públicos. Dado que el incremento en el precio de las propiedades se dio gracias al uso de recursos públicos, el gobierno puede recaudar la “plusvalía” generada por su proyecto y ésta puede utilizarse para pagar endeudamiento relacionado al proyecto o para implementar nuevos proyectos (EPA 2013; Smolka y Furtado, 2001; Gihring, 2009).
En resumen, es un mecanismo no sólo para recuperar la inversión de proyectos sino también para obtener recursos para continuar inversiones en mejoras públicas en la ciudad. La captura de valor puede darse de tres formas, dependiendo del tipo de instrumento:
A) Creación de nuevos impuestos o contribuciones que capturen el valor. Se exigen contribuciones a los desarrolladores por un cambio normativo que les permita mayores derechos de desarrollo, como un bono de densidad o uso de suelo más productivo. Otra posibilidad es un esquema de “contribución de mejoras” donde los propietarios vecinos de cierta obra de infraestructura designada pagan cierto porcentaje de la misma, mediante recaudación fiscal. Esta “contribución de mejoras” se paga una única vez y depende de la cercanía con la obra de infraestructura (CONAVI, 2010).
B) Utilización de nuevos recursos recabados por un impuesto existente. Otro nuevo impuesto que grava el valor del suelo, generalmente como una reforma al impuesto predial existente. Este impuesto captura la plusvalía generada por las acciones públicas y, por otro, desincentiva la especulación, dado que es más caro retener predios subutilizados (Gihring, 2009).
C) Acuerdo público-privado donde el gobierno obtiene recursos por la venta o utilización de propiedad pública. Suele ser para un desarrollo inmobiliario alrededor de estaciones de transporte público o que incluso sean parte de éstas (Cervero y Murakami, 2008). El gobierno puede vender o rentar la propiedad pública; en caso de venta, el pago de los desarrolladores es único y permite al gobierno invertir en nueva infraestructura. En el caso de renta, el ingreso es constante y ayuda al gobierno a pagar costos operacionales recurrentes (Zhao, et al., 2012).
Otra forma es cuando el gobierno promueve el desarrollo de vivienda, comercios y servicios en su propiedad sin invertir directamente, dado que la inversión es privada, y reciben ingresos por otorgar los derechos de desarrollo. Bajo este esquema de utilidad compartida, los ingresos que el gobierno obtiene pueden ser utilizados para financiar la infraestructura de transporte que da valor a las propiedades (Zhao, et al., 2012).
En Colombia, por ejemplo, la recuperación de plusvalías se hace mediante recaudación, gravando entre 30 y 50% el precio derivado de acciones gubernamentales. Sin embargo, este pago se exige sólo cuando se solicita una licencia de construcción, un cambio de uso de suelo o una transferencia de dominio en la propiedad. Se puede pagar en efectivo o en especie, transfiriendo una porción del predio al gobierno. Los recursos recabados se destinan a infraestructura de transporte y sistemas de transporte masivo, mejora de espacios públicos, servicios públicos y equipamientos y compra de predios para proyectos de interés social.
Como aquí se lee, estos instrumentos no tienen que ver con “la expropiación y abolición de la propiedad privada” que el falso debate relaciona con la redacción del artículo sobre plusvalía de la Constitución de la Ciudad de México. Incluso, existen varios estados en la República cuentan con instrumentos de captura de valor, según se muestra en el siguiente esquema.
EJEMPLOS DE INSTRUMENTOS DE CAPTURA DE VALOR EN MÉXICO
Fuente: Ramos, Quetzali y Paz, Felipe. (2015).
Aún más en la Ciudad de México, estos instrumentos se han utilizado en varias obras –que probablemente no han tenido buena aceptación, por razones que discutiremos en la siguiente sección– como la rehabilitación de Avenida Masaryk, “que se llevó a cabo mediante contribuciones de mejoras con un pago único al finalizar el proyecto. El 64% de las contribuciones sería cubierto por 405 predios comerciales (menos del 4% del total), inmuebles habitacionales (hasta 250 metros de la obra) cubrirían el 25% y las restantes correrían a cargo de fondos públicos” (Ramos y Paz, 2015:52).
La Ciudad de México refleja la desigualdad del país, donde hay una enorme riqueza e hiriente pobreza, donde los servicios públicos son de baja calidad, donde se requiera grandes cantidades de inversión para modernizar, ampliar y mejorar sistemas de transporte público, habilitar áreas verdes y espacios públicos, conservar y restaurar ecosistemas. La ciudad tiene una dimensión pública que todos requerimos reconocer, reflejado en el pacto social que la constitución debe ser. Evidentemente, los particulares conservan su propiedad, pero a partir de inversiones públicas, su valor aumenta y al “compartir” ese valor se reinvierte en mayor inversión, creando círculos virtuosos entre inversión pública que atrae a más inversión privada.
Ahora bien, lo cierto es que la propuesta de constitución, es problemática en cuanto a su redacción y que al menos debería de considerar para ser más clara:
- Utilizar un terminó técnico como “captura de valor” para evitar la confusión con el término popular de “plusvalía”.
- Considerar que los mecanismos de captura de valor son múltiples y dependerán de cada situación.
- Referirse a cambios de valor atribuibles a intervenciones gubernamentales, más que procesos de “urbanización”, que son mucho más amplios.
- Establecer que la captura de valor también se pueda usar para financiar infraestructura, servicios y reducir desigualdades.
Durante esta semana se dictaminará una nueva redacción para subsanar los problemas iniciales de la redacción, que sólo han llevado a una controversia improductiva.
2. La regulación de relaciones contractuales multianuales, el debate que nadie quiere dar
A diferencia del tema de plusvalía y a pesar de subyacer como causa de continuas controversias, conflictos sociales y pasivos financieros de la ciudad, el proyecto de constitución no mencionaba ni una sola palabra sobre el tema de los contratos multi-anuales. Aunque hay leyes para hacer “La Ciudad de México una ciudad más abierta”, entre 2008 y 2015 las modificaciones a la Ley del Régimen Patrimonial y del Servicio Público permitieron otorgar concesiones, Asociaciones Público Privadas (APPs), contratos de Pagos por Prestación de Servicios (PPS) entre otros tratos, con procedimientos discrecionales y opacos, sin que exista a la fecha información confiable, registros públicos ni rendición de cuentas sobre ellas.
Así estos contratos multianuales se han otorgado a un grupo privilegiado de empresas en por lo menos: 1) la permuta de terrenos del Reclusorio Sur a la empresa COPRI ahora convertido en “Cumbres de Santa Fe” a cambio de construcción de Puentes de los Poetas, Santa Fe; 2) la Concesión de la Supervía (Puentes y Túneles de Periférico-San Jerónimo-La Malinche-Las Águilas-Santa Fe); 3) El Corredor Cultural Chapultepec, que fue cancelado y su concesión está en litigio, 4) los CETRAM (Centros de Transferencia Modal) – Zapata, El Rosario y Chapultepec; 5) Permisos Administrativos Temporales Revocables (PATR) de Espacios para Anuncios en Nodos Publicitarios (parabuses, kioskos de periódicos y flores, anuncios y buzones) y en el metro; 6) los parquímetros y el cobro de multas, arrastre y operación de grúas y colocación de inmovilizadores a vehículos en las calles; 7) la operación y el cobro de fotomultas; 8) la remodelación de Circuito Interior y el Deprimido Mixcoac; entre muchos otros tratos que ha hecho el gobierno de la ciudad.
La mayor parte de estos contratos se conocen cuando ya se han firmado y se publican en la Gaceta Oficial. Además de que su planeación y negociación es secreta, los permisos y trámites autorizados de modo exprés y el beneficio público escaso, no hay informes periódicos sobre el cumplimiento ni finanzas de estos acuerdos. En cambio, no existen contratos multianuales entre el sector público y el social, sino que las organizaciones ciudadanas reciben pequeños recursos anuales bajo unas reglas de operación muy precarias que se otorgan anualmente. En algunas ocasiones, existen convocatorias públicas y en otras son convenios y contratos anuales renovados según la discrecionalidad y voluntad del funcionario en turno.
La propuesta de MORENA había sido prohibir las alianzas público-privadas, pero dentro de sus miembros se reconocía –igual que en los demás partidos– que era mejor regularlas. Sin embargo, nadie se atrevía a “poner el cascabel al gato”. La propuesta de #TúConstituyente, convertida en iniciativa y presentada en una audiencia en el Comisión de Buen Gobierno, contemplaba:
“Las autoridades son responsables y rectores de la buena administración. La ley regulará las responsabilidades en las relaciones contractuales multianuales entre el sector público, social, privado y organizaciones ciudadanas para mejorar el bienestar social y la gestión urbana, asegurando audiencias públicas, máxima publicidad y consultas vinculantes. Al terminar estas audiencias y/o consulta, siempre que no sean áreas estratégicas para el desarrollo, el Congreso o Concejo aprobará o no los términos de la Declaratoria de Necesidad y la planeación de estas relaciones contractuales multianuales. En caso de aprobación, la autoridad continuará el proceso de diseño, promoción y licitación de estos contratos según lo establezca la ley. En caso de cancelación, la autoridad podrá volver a presentar el problema y proyecto una vez que hayan transcurrido tres años. La ley regulará las siguientes fases del proceso sobre diseño, promoción, licitación y supervisión, así como las autoridades responsables de ejecutarlos.
También establecerá las modalidades, montos y procesos bajo los cuales el diseño, las condiciones y los mecanismos finales incluidos dentro de estas relaciones contractuales multianuales deberán ser aprobados por el Congreso o Concejos respectivo, así como la periodicidad y formatos de la supervisión y auditorías financieras y de resultados que se aplicarán. Estas relaciones deberán tener plena competencia entre contratantes, protección del interés y espacio público, adecuada distribución de riesgos y beneficios, plazos máximos de duración sin exceder los veinte años, las modalidades en que puedan ser revertidas o transferidas al gobierno, responsabilidad fiscal, protección de los derechos de los usuarios y la comunidad cercana, mecanismos de rendición de cuentas financieras e informes periódicos al Congreso o Concejo.”
En el dictamen final de la Comisión de Gobierno, estas ideas quedaron resumidas como una frase muy sintética y un párrafo en la exposición de motivos. Esto crea un nuevo paradigma de transparencia en la defensa del interés público y el manejo de los recursos públicos. El acceso a la información y debate democrático que las audiencias, las consultas vinculantes y la aprobación del Congreso (o Concejo de las alcaldías) durante la etapa de planeación deberían lograr condiciones para resguardar el interés público y distribuir mejor los riesgos y beneficios de estos contratos, así como su duración y potencial derogación. Separar esta etapa de planeación y hacerla de manera previa al diseño, promoción y licitación; también dará mayor certidumbre a las inversiones. Finalmente, la supervisión ciudadana y de sus representantes puede ayudar a certificar plazos máximos de duración y evaluar su desempeño en resultados, protección de usuarios y comunidad cercana y finanzas.
Finalmente, este punto del dictamen tuvo la aprobación de los constituyentes de Movimiento Ciudadano, PRD, PRI y PAN, así como dos abstenciones de MORENA y un voto en contra (de MORENA). Falta aún la aprobación en el pleno de esta propuesta, que requerirá de 67 votos para quedar plasmada en la constitución. El camino no termina ahí, sino que se requerirá además de que la Asamblea Legislativa de la Ciudad elabore la ley secundaria que regule con mayor detalle estos principios y procesos. Es un primer paso, que recoge la lucha y el aprendizaje ciudadano para que corregir vacíos utilizados para la corrupción y “cuevas de opacidad”. Es convertir en propuesta las múltiples protestas y creer que a veces los ciudadanos aún podemos influir y moldear el destino de esta ciudad.
Salvador Medina es economista con maestría en urbanismo. Actualmente trabaja en proyectos de movilidad y desarrollo urbano desde la sociedad civil. Mónica Tapia Álvarez es politóloga, con maestrías en desarrollo social y miembro de El Colectivo #TúConstituyente
1 Realizada con extractos del texto de Medina y Veloz (2014b).
Referencias
- Cervero, Robert y Jin Murakami. (2008). Rail + Property Development: A model of sustainable transit finance and urbanism. Berkeley: Institute for Transportation Studies.
- CONAVI. (2010). Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior. México: CONAVI.
- EPA. (2013). Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development. Washington DC: EPA.
- Gihring, Thomas. (2009). The value capture approach to stimulating Transit Oriented Development and financing transit station area improvements. Victoria, Canada: Victoria Transport Policy Institute.
- Medina, Salvador y Veloz, Jimena. (2014a). Desarrollo Orientado al Transporte. México: ITDP.
- Medina, Salvador y Veloz, Jimena. (2014b). Hacia una estrategia de Desarrollo Orientado al Transporte para el Distrito Federal. México: ITDP
- Ramos, Quetzali y Paz, Felipe. (2015). Instrumentos para el desarrollo orientado al transporte. México: ITDP.
- Smolka, Martim (2013). Implementing Value Capture in Latin America: Policies and Tools for Urban Development. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy.
- Smolka, Martim y Fernanda Furtado. (2001). Recuperación de plusvalías en Latinoamérica: ¿bravura o bravata? En Martim Smolka y Fernanda Furtado (eds.), Recuperación de plusvalías en America Latina: alternativas para el desarrollo urbano. Santiago de Chile: Lincoln Institute for Land Policy.
- Zhao, Zhirong Jerry, Kirti Vardhan Das y Kerstin Larson. (2012). Joint development as a value capture strategy for public transit finance. The Journal of Transport and Land Use 5 (1): 5-17.
Muy claro y buen escrito. Creo que en teroria los esquemas de incentivos que se plantean a partir de una regla fiscal publica que deriva en un beneficio privado son los adecuados y justifica el pago del beneficio o externalidad. Sin embargo hay que poner especial atención, primero, en la interpretación de la regla, segundo la aplicabilidad, tercero la vigilancia y por ultimo en la perpetuidad del beneficio ya que de no darse esta formula el sistema colapsara. Por otro lado este tipo de mecanismos deberá estar vigilado y sancionado por un tercero autónomo creíble que regule la co-inversión publico-privada del proyecto de inversión y no dar ninguna atribución a los Gobierno del la Ciudad. No he leido la ley sin embargo, repito, sino hay un ente parcial que garantice la ejecucion como señalas veremos una cascada de amparos por parte de los privados.
No existe estado en el mundo que sepa mejor lo que conviene a un individuo que este mismo. El estatismo, después de todos los fracasos que ha enfrentado a lo largo de la historia y, particularmente, en años recientes, demuestra el aserto inicial.
Desafortunadamente, los “pensadores progresistas” lo primero que cuestionan son los derechos naturales del individuo y demandan que aquellos individuos que contribuyen al desarrollo produciendo más de lo que cuestan, deben sacrificar su calidad de vida para hacer por otros lo que esos otros no hacen para sí mismos.
La captura de plusvalías de una u otra forma, porque existen muchas modalidades, se aplica en muchísimos países. Aquí la idea es pasar del esquema actual en el que todos asumimos los costos sociales de la especulación que reditúa enormes plusvalías a unos cuantos, a un esquema de captura de esas plusvalías en beneficio común.
El espíritu de un instrumento de captura de plusvalías en cualquier ciudad del mundo que lo aplica, es redistribuir la riqueza generada por la ciudad en su conjunto en obras que mejoren zonas deprimidas de la ciudad y en servicios públicos superiores. Incluso los propietarios más pobres generan riqueza para todos lo habitantes de la ciudad.
Lo que no es justo es que los desarrolladores (no los individuos dueños de casas y departamentos) los que realmente hacen uso y abuso de la riqueza generada, porque aprovechan la aportación que hicieron millones de personas para hacer negocios muy redituables, sean quienes en realidad capturen esos beneficios.
La idea que se difunde de que toda la plusvalía que genere un inmueble será “confiscada” o robada mediante un truco fiscal es falsa. Es como decir que si compras una casa en 1000 en un momento dado, nunca dejará de valer sólo 1000 en el futuro, porque el maldito gobierno de la Ciudad de México te quitará todas las plusvalías generadas. ¡Eso no puede pasar! Es absolutamente ridículo
Sin embargo, tanto los desarrolladores como los partidos políticos (principalmente el PAN) y muchos medios de comunicación se han encargado de difundir este rumor, con total desinformación.
Cualquier propietario de su “casita, su “casota” o su “depa”, podría según el esquema que se diseñe, aportar una parte muy discreta del valor de su propiedad generado en el tiempo. Los pequeños propietarios no son el objetivo de este instrumento, sino el que construye de forma masiva e invierte en hacer esos desarrollos con ganancias multimillonarias y que no retribuye todos los beneficios que TODA LA POBLACIÓN DE LA CIUDAD LE GENERÓ.
Todos nosotros hemos creado las condiciones para que los grandes inversionistas puedan tomar ventaja de nuestras aportaciones.
¿Que pasa cuando no se atiende una solicitud de servicio público y daña tu propiedad? ¿Eso te lo pagan?
La deben pagar legalmente al valor comercial, en mi opinión debería ser al valor catastral que es la base de nuestras contribuciones.
No soy economista ni especialista en nigún campo que me permita opinar a partir de un conocimiento profundo en la materia, simplemente soy “dueño de mi casa” y opino desde esa perspectiva. Sin duda, la inversión pública puede aumentar el valor de una propiedad pero creo que la inversión privada también lo consigue. Como ejemplo, el “micro cosmos” del condominio en el que vivo. En este conjunto las casas se han construido a partir de una serie de normas que han elevado el valor de los predios (diseño arquitectónico armónico con el conjunto, conservación de áreas verdes, cuidado de los árboles, distancias mínimas entre las casas, etc.). Con exáctamente los mismos servicios públicos, si la inversión privada en la zona hubiese sido de una calidad diferente, ya fuera esta menor o mayor a la existente, la plusvalía de la zona sería distinta. Y si en la zona en la que vivo no se hace inversión pública como mejoramiento del asfaltado, iluminación, vías de aceso, vigilancia, etc., lo que, por cierto, realmente ocurre en esta zona, y eso afecta negativamente la plusvalía de mi propiedad y la vendo ¿el Estado me va a compensar por la pérdida de valor de mi propiedad consecuencia de su falta de inversión? ¿La inversión pública no se realiza con el dinero que se obtiene de la recaudación fiscal? Y si mañana dejo en herencia mi casa a alguien cuyos ingresos apenas le permitan mantenerla ¿Cuál va a ser su situación al momento de recibir la propiedad? El 54% de la población económicamente activa en México no paga impuestos. Algunos datos dicen que sólo 4 de cada 10 mexicanos pagan impuesto predial. Yo encuentro que sería mucho más justo resolver con equidad el problema de la recaudación fiscal, y ni qué decir de la corrupción rampante de este país en el que una pandilla de gobernadores, en un lapso de 6 años, han saqueado al menos 307 mil millones de pesos dejando una deuda pública de 479 mil 430 millones de pesos. Qué tal que primero van resolviendo esos problemas y ya luego vemos si es necesario que les sigamos pagando más impuestos quienes estamos cautivos ante el SAT y a quienes no nos perdonan una.
Estimado Daniel me gustaría comentar algo sobre tus preguntas, yo soy perito valuador y tienes razón en cuanto a que la falta de un mantenimiento de las vialidades, banquetas, parques y demás infraestructura disminuyen el valor de tu inmueble. Pero esta disminución es poco representativa, por lo que tu me comentas tu inmueble es una casa en condominio, las cuales por el uso, el desgaste de los materiales y demás la construcción en si se va a devaluar con el paso del tiempo, por mi experiencia te puedo decir que después de 30 años de vida de tu casa el valor del terreno llega a ser hasta el 80% del valor del inmueble y el restante 20% es por la construcción, por tanto las edificaciones pierden su valor comercial a través del tiempo, como cualquier otro producto hecho por el hombre, pero no el suelo o la tierra sobre la cual esta construida tu casa y el condominio en general.
Te explico porqué, la tierra o suelo es un bien irreemplazable y muy escaso, ya que no es creado por el ser humano solo es aprovechado por este. Como lo menciona el articulo y te pongo un ejemplo tu casa y el condominio entero, valdría lo mismo si estuvieran ubicados al lado del bordo de Xochiaca, o en el otro extremo sobre la Avenida Insurgentes Sur. Evidentemente no, y eso es por que el valor de tu bien raíz en un mayor porcentaje esta dado por factores externos a la edificación o construcción misma el primero es la ubicación dentro de la ciudad (si esta sobre una vialidad comercial, en un condominio cerrado, etc.), luego la normatividad o uso de suelo que tiene, y después entre otros los servicios públicos, vialidades o infraestructura urbana.
Daniel tienes razón en cuanto a que la inversión pública es a través de la recaudación fiscal, pero existen muchos tipos de impuestos que gravan la propiedad raíz o inmobiliaria, el primero y mas conocido es el impuesto predial, el cual es un impuesto local (en el caso lo cobra directamente el Gobierno de la CDMX no las delegaciones) que grava el valor catastral del inmueble, el principio de este impuesto es el pago por las mejoras y servicios hechos por el gobierno, este debería ser el principal impuesto para que la ciudad funcione, pero en México no lo es, ya que entre otros temas el valor catastral no representa realmente el valor comercial de los inmuebles y por tanto el impuesto predial que se calcula del valor catastral es muy bajo, además de como dices las personas no lo pagan.
El segundo impuesto es también local y es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) el cual se cobra al momento de adquirir un inmueble ya sea, compra, herencia, donación o legado en la CDMX va del 3.1% del 4.5% mas una tasa fija, el fin de este impuesto es que el nuevo propietario adquiere el uso, el goce y el disfrute (usufructo) del inmueble.
El tercer impuesto es federal, llamado ISR (Impuesto sobre la renta) POR ENAJENACIÓN el cual se te cobra al momento de vender tu propiedad, pero existen excepciones si la propiedad que vendes es la casa o departamento donde habitas o si la has heredado o que la propiedad valga menos de 3.8 millones de pesos, el principio de este impuesto es gravar la diferencia entre el valor de compra y el valor en que la vendes, o sea si tu casa la vendes en 5 millones y la compraste en 3 millones el impuesto se aplica a los 2 millones de diferencia.
Todos estos impuestos a la propiedad y también la captura de plusvalías siempre pretenden ser equitativos y no afectar a los propietarios de casas o departamentos que son nuestro único patrimonio familiar. Ahora también hay que tener en cuenta lo que tu, yo y otros tantos mexicanos (no tantos como debería ser) pagamos al SAT es dinero que entra a una gran bolsa que administra la Federación y es ella la que con su criterio destina de acuerdo al Presupuesto de Egresos de la Federación lo que se le da a cada estado, municipio, delegación o CDMX.
Desgraciadamente la mayor parte del dinero que llega a la CDMX en mayor medida se va al pago de la burocracia, otra parte a seguridad, salud, educación y por ultimo en mucho menor medida a la obra pública. Es de ahí que nace este tipo de medidas de la captura de plusvalías en la cual los gobiernos locales buscan obtener más recursos para poder invertirlos directamente en obra pública y servicios públicos.
Y bueno a la corrupción no puedo darte una respuesta solo una propuesta, CORTADLE LAS MANOS A LOS GOBERNANTES LADRONES, saludos.
Para mi este tema en países desarrollados si funciona, pero lamentablemente las competencias de la obra pública son nulas. Es muy dado el caso de obras municipales que se postergan y al estado le cuestan mas caras de lo que realmente valen, o que se contrata al sindicato y dejan máquinas paradas por mas de 6 meses las cuales siguen pagando renta. Insisto, el gobierno no tiene la capacidad para organizar ni emplear ese dinero de la manera correcta y si lo hace una empresa privada al final lo va a recuperar cobrandoselo al usuario final. La desconfianza de la población esta muy fundamentada. Se necesitaría crear otro organismo que pudiera dar los resultados y de forma transparente demostrar en que se ha gastado ese dinero, cosa que en este país sería muy utópico pensarlo. Yo que tengo una propiedad, con esto, prefiero rentar en vez de vender. Eso es lo que van a provocar al final.
¿Quién vigilará el uso de esos recursos? ¿Serán transparentes acaso? ¿Se evitará hacer contratos en lo oscurito como se ha venido dando en los últimos tiempos? ¿Porqué no a la par de este tipo de ideas, legislan a favor de un gobierno más transparente en el que se vea a dónde va cada centavo gastado?
Yo no soy ni economista, ni politóloga, ni socióloga, ni abogada. Soy una ciudadana común y corriente que con esfuerzo y mucho trabajo he podido hacerme de una propiedad, pagada a crédito. Pero la experiencia en mi diario vivir de este y otros gobiernos me hace dudar de las “buenas intenciones” de esta propuesta de Ley. Cuántos proyectos de captación de recursos ha habido, en diversas áreas gubernamentales, para “mejoras” en favor de los ciudadanos y cuántos de ellos han sido verdaderamente eficaces? ejemplos hay muchos. En primera, no toda la mejora urbana se debe a obras o servicios públicos, se ha dado más bien debido a la inversión de empresarios, pequeños o medianos, que abren negocios que van dando vida y cambo de ambiente al entorno. En segundo lugar, ¿no es suficiente ya con los impuestos que nos cobran: el impuesto sobre adquisición de inmuebles, al venderse una propiedad, el impuesto predial?
Me parece interesante sin embargo pienso que esto es u paso, debo agregar que las calles de las colonias que están cerradas deben estar aperturadas, hace casi 5 años en la colonia donde pernocto, y crecí esta cerrada por el capricho de unos vecinos y bajo el auspicio de lasa autoridades de la pasada administración prd, y ahora morena, esto es en Xochimilco colonia Jardines del Sur cp 16050, gracias por su atención
Hay una propuesta en la constitucion es que los ciudadanos tambien nos podemos oponer, incluso levantarnos en armas. Como no hay credibilidad en el Gobieno podemos usar este mecanismo de defensa
Que mejoras hace el Gobieno capitalino??? el dinero de los parquimetros iba a ser para mejoras de las colonias y que ha pasado……..se lo han ROBADO. En la CDMX los servicios son de octava en seguridad, salud, transp. publico, alumbrado pavimento, basura, caos viales, semaforos obras mal hechas, y mal planeadas ecocidio
ciclovias de la fregada, corrupcion, 0 transparencia, contratos de obras en lo obscurito etc etc en resumen una mierda y con estos servicios pretenden incrementar de alguna forma el predial??? estan pendejos…….por que ahora si NO VAMOS A SEGUIR TRABAJANDO PARA QUE ESTOS VIVAN COMO REYES…….ME OPONGO TERMINANTEMENTE
Exacto, el gobierno pide y pide de los ciudadanos pero no ofrece nada a cambio!
Con respecto a la captura de Plusvalia usada de una forma perversa me permito poner un caso que vi hace varios años en 60 minutes de EEUU y que puede ser usadoe en este esquema que ustedes defienden y era una estafa enorme.
En una ciudad pequeña muchas personas habian comprado en los años 50 casas y terrenos que daban a un rio y tenian una vista muy bonita, aunque estaban alejandos del centro de la ciudad, con el tiempo todo los terrenos se fue ocupando y derrpente la zona se conviertio no solo en centrica sino en la mas bonita, entonces la alcaldia decidio expropiales las casas (la mayoria eran jubilados que habian trabjado mucho para tener esa casa con esa vista) porque eran de utlidad publica los terrenos, ¿cual era la utilidad publica ? pues que los iban a vender a desarrolladores de condominios de lujo y entonces iban a cobrar mucho mayor impuesto predial y con eso ganaria mas el municipo para sus otras actividades, me parecio indignante eso y que puede ser usado por los futuros alcaldes como una forma de corrupcion.
Lo que resulta “novedoso” salvo el caso que refieren ese de Aguascalientes (Hidalgo, Michoacán, SLP) es referir el beneficio por la infraestructura pública a la base de la contribución, es decir, las contribuciones de mejoras siempre han existido, pero siempre son un traslado o repartición del costo, no tienen nada que ver con el valor del inmueble. La plusvalía no está dada por una mejora en infraestructura en tu vecindario, la plusvalía está dada por una demanda agregada sobre tu propiedad: más gente quiere comprarte o mas gente quiere rentarte, esto es un efecto económico de mercado que simplemente por la explosión demográfica que vivimos y la concentración de oportunidades económicas en pocos barrios. Si es una constitución de vanguardia no tengo objeción en que me “capturen parte de mi plusvalía” pero si un gobierno corrupto acepta que me construyan más y más monstruos de 100, 200 o mil departamentos cerca de mi casa o conjunto que tiene muchos años de construido, entonces el gobierno debería aceptar el subsidio por “ROBO o DILUCION DE PLUSVALIA”.
Gracias por la explicación pero nosotros ya lo pagamos dado que se paga un impuesto al D.F. Por comprar un inmueble y el que vende pago un impuesto por vender ahora me quieres convencer de pagar un tercer impuesto perdón mejor que ocupen estos impuestos en la mejorar que se necesita y no en otras cosas como son sus bolsillos
Si nuestros Gobiernos fueran honestos no me importaría pagar más impuestos, pero formó parte de la raquítica base de contribuyentes que mantenemos este país y que solo vemos que nos roban descaradamente. Mis amigos y yo rescatamos un edificio catalogado hace años y núnca recibimos apoyo alguno…ahora pagamos un dineral de predial por la remodelaciòn y pensar en un impuesto adicional por plusvslía sería terrible. Cuando hemos pedido que protejan el patrimonio arquitectónico de la ciudad solo vemos con tristeza que el que paga manda y Jueces, y autoridades de todo tipo interpretan la ley y sus reglamentos en beneficio de las empresas inmobiliarias y no en favor de los que hemos protegido y recuperado la riqueza de la ciudad.
¿Y quién creé el autor que paga la obra pública que genera la plusvalía? Esto es, en el mejor de los casos, doble tributación.
DOMINGO 11 DE DICIEMBRE. Unirnos, salir a las calles, afuera de nuestras casas, adultos mayores, todos, este domingo 11, pedir la rRENUNCIA del MAQUIAVÉLICO Miguel ”Kevin” Ángel Mancera YA!
Tiene la Ciudad como si hubiese sido bombardeada, conos naranjas y montones de tierra es el atractivo desde el turibus, el cinismo del niño Miguel, al contratar seguros para baches, no tiene nombre!!! Debemos pararlo ya, Ya se nos olvidó su Rueda de la Fortuna, su Centro Comercial en Av. Chapultepec etc? No le demos más tiempo para maquinar contra la Ciudad y Ciudadanos. Desde su llegada, por favor mencionen UNA SOLA COSA A FAVOR DE LA CIUDAD, UNA!
No nos merecemos a este ENTE!! No PARARÁ un solo día buscando como DESPOJARNOS.. Pasen la voz, salgamos a las calles este domingo. Y NO MAS LOCURAS DEL MAQUIAVÉLICO MANCERA. SI NO NOS UNIMOS, NOS MERECEREMOS TODAS SUS OCURRENCIAS, RECUERDEN, AUN LE QUEDAN ¡¡¡¡742 DIAS!!!
Estoy de acuerdo con Elia Garcia!!!! Habria que difundirlo y que se
enteren las personas!!!!
Captura de plusvalía en la CDMX es lo mismo que Robo y corrupcion. Si aún pagando impuestos están jodidos los servicios e infraestructura. Yo no creo en buenas intenciones.
Esto no es más que una nueva forma de robarle a la gente disfrazada de buenas intenciones. Simplemente no hay certeza ni garantías de que el gobierno ocupe dicha recaudación para los fines que argumenta. Dicho en otras palabras, ya nadie les cree.
El análisis sobre el tema de plusvalía es enormemente tendencioso al no tocar el punto fundamental: El objetivo mismo del Estado de proveer servicios públicos. Por qué los dueños de la propiedad tienen que ceder MÁS aún de su patrimonio para financiar lo que el Estado debe hacer como obligación?? Si el Estado justifica la captura de más valor (y con ello dañar el patrimonio de los ciudadanos) para cumplir con sus obligaciones, entones ese Estado NO TIENE RAZÓN DE SER.
Debe haber una política fiscal razonable que le permita al Estado capturar recursos provenientes de los ciudadanos y así poder ejecutar las acciones propias del Estado.
Actualmente, el predial es uno de esos mecanismos. También se pagan impuestos al vender propiedades.
Por cierto, el artículo tampoco menciona que es ABSOLUTAMENTE imposible determinar qué tanto del valor agregado es consecuencia del gasto público y que tanto es consecuencia de factores totalmente ajenos al gasto público (p.ej El valor de la tierra en Reforma Centro incrementó enormidades a partir de que un grupo de inversionistas arriesgó y construyó Torre Mayor. Por qué CDMX tiene derecho sobre esa porción de la plusvalía y no el inversionista que la generó???)
Pero si el Estado CDMX busca aún más recursos, tiene que ganarse ese derecho. Tiene que demostrar a los ciudadanos, que ya pagamos cantidades exorbitantes de impuestos, que su gasto es limpio y eficiente (al menos un poco); que la obra que ejecuta se decide con base en análisis exclusivamente técnico (y no político); y que el gasto ejercido con el incremento vale más en la bolsa del Gobierno que en la bolsa del ciudadano.
Si no puede demostrar esos 3 elementos mínimos, el Estado no tiene ese derecho.
Y el Gobierno de CDMX dista de haber demostrado esos 3 elementos
Muy buen artículo, bien argumentado y didáctico. Bien por abonar con información objetiva, contrario al argumento desinformado que muchos medios se han dedicado a difundir en los últimos días.
Muy buen artículo que contribuye positivamente al debate. El tema es polémico “per se”, sobre todo porque se mezcla con temas factuales como la corrupción del gobierno y la mala administración de nuestra ciudad. En fin… Para mí lo más sencillo es reconocer que el valor base del impuesto predial debe ser el de mercado. El mercado es sabio y sabe reflejar en los precios de venta de los inmuebles las mejoras debidas por obra pública así como el valor intrínseco de los inmuebles.
Excelente su artículo, felicidades, lo único serio y bien informado que se ha escrito en estos días por parte de los medios. Si requieren mayor información estoy a sus órdenes.
Y ya que estas a favor y alabas ese artículo, tu me podrías explicar de dónde obtiene el gobierno los recursos para hacer las obras a los que está obligado? ¿Será acaso de los mismos contribuyentes que ya pagaron predial, ISR, IVA, derechos de uso etc?
SOLO DIGAN EN DONDE Y AHI NOS VEMOS!!
La captura de plusvalía para las arcas de la ciudad ya esta implícita en el predial y en el impuesto a la utilidad por compraventa. La propuesta actual es definitivamente confiscatoría y constituye doble tributacion.
Sin importar el uso del dinero que pudiera ser recaudado, la “captura de plusvalias” es un robo. De entrada, toda obra pública es realizada con dinero extraído al sector privado por medios fiscales, por lo que que el gobierno no creó con recursos propios una infraestructura que repercutió en las plusvalias de las propiedades, no se le puede adjudicar al gobierno merito por ellas, ni muchos menos, derecho.
Cuando se vende un inmueble te cobran el ISR, el cual ya incluye la plusvalía. Estoy de acuerdo en que puedes llegar a exentarlo si puedes comprobar que habitaste en él el último año y si su precio es menor a 700,000 UDIS, si es mayor esta cantidad, te cobran la parte proporcional. Si compras, te cobran el ISAI, si heredas también te cobran por esa propiedad y además año con año te aumentan el impuesto predial. Si en verdad el dinero recaudado se usara para ayudar la población mejorando los servicios, quizá no reclamaríamos, pues por todos es bien sabido que en todas las obras que realiza el gobierno, este aumenta el presupuesto para robarse el dinero y después dicen que no les alcanza para todo. Además, como bien lo mencionan, la inversión privada contribuye en mucho a la plusvalía.
¡De los pocos medios que dicen la verdad sobre el tema! Esta norma está dirigida a los grandes proyectos que se benefician de la ciudad contribuyendo muy poco y afectando mucho.
Para aquellos que quieran leer más noticias informadas, recomiendo: http://www.elfinanciero.com.mx/opinion/adios-a-las-plusvalias-urbanas.html#.WElxImfL5nw.facebook
Yo creo como dicen podra tener muy “buenas intenciones ” y seguramente ha tenido exito en otros paises pero el principal problema aqui desafortunadamente es la corrupción de los politicosny la gente en el poder ! Si se llegaran a captar mas recursos pero para sus bolsillos no para mejorar la vida de los ciudadanos de ahi radica la molestia que de por si es caro vivir en la Cd Mx y luego nos quitan mas sin mejorar nada !!! Que pasó con la línea 12 del metro planeada al aventón , mal construida con muchos problemas pero eso si carísima y con miles de millones en ganancias para sus bolsillos únicamente !! Y asi muchos y muchos casos que no nos benefician en nada . En fin creo seria mejor empezaran a mostrar buenos resultados con los recursos que actualmente cuentan y despues copien proyectos que evidentemente aqui no funcionarian mas que para hacerlos mas ricos a ellos !!!
Esta nota explica perfectamente lo que desean hacer bajo la premisa del bien común. Sin embargo, todos sabemos que la base en la que se mueven los gobiernos de este país es la corrupción y el robo cínico y exorbitante generado de los impuestos. Partiendo desde ahí, esta iniciativa no debe proceder. Si en esta ciudad hubieran servicios de primer mundo, como es de donde refieren nace esta manera de recaudación, probablemente pocos estarían en contra. Por muy bien que aquí lo explique esta nota, la realidad es que es imposible poder confiar en que esos recursos tendrán un buen uso.
Al final la misma gata revolcada. Se escucha bien si realmente cada impuesto fuera para el fin que le corresponde pero todos sabemos que no es así. Es increíble ya todo impuesto que uno tiene que pagar para “vivir” en la CDMX, laboral, de tu auto (verificaciones, de compra, tenencia) de tu casa (predial) etc., y no “veas” realmente en qué se lo gasta el gobierno. Servicios pésimos de transporte (servicio, unidades, el metro, etc.) Asfalto, baches, etc. Etc. Etc. No terminaría de describir en lo que primero deberían ocuparse. La gente realmente está hasta la madre. Mi humilde opinión…
Los impuestos Federales (ISR, IVA) y de la CDMX (Predial e ISAI) que varios han mencionado que pagamos algunos mexicanos no todos son para múltiples propósitos, los primeros para sostener en términos generales a todo el país y parte de lo recaudado lo distribuye a los gobiernos locales, los segundos entre otros, son los ingresos base con la cual la CDMX puede funcionar y que en mayor medida son los pagos a la burocracia.
Lo que la captura de plusvalías que el Gobierno de la Ciudad de México (no es el Estado como mencionan algunos), quiere usar es en principio para desincentivar la especulación del suelo urbano por que los increíbles incrementos que se han tenido de su valor han hecho que los desarrolladores inmobiliarios incrementen también dramáticamente los valores de las viviendas, un ejemplo; en el año 2006 uno podía comprar un departamento de 60 m2 nuevo en la Colonia San Rafaél, Del. Cuauhtemoc por $ 1,000,000 hoy en día, 10 años después un departamento nuevo igual de 60 m2 lo venden en $ 2,800,000 quiere decir que tuvo un incremento anual de $ 180,000 o sea que incremento un 180% su valor el mismo producto.
De acuerdo a las referencias históricas de la inflación desde el 2006 esta no ha llegado a ser mayor al 3.3% anual, supongamos que esto es cierto, entonces los costos de los materiales, mano de obra, gastos de venta, etc. se habrían incrementado un 33% en estos 10 años y supongamos que el desarrollador quiere ganar una utilidad del 20% esto nos daría un incremento del 53% en el valor del inmueble. Pero se ha incrementado una diferencia de 127%, este incremento del valor ha sido por la pura especulación del dueño del terreno antes de venderlo al desarrollador y es esta plusvalía la que se vería afecta al pago.
Una de las intenciones de la captura de plusvalías es que no se generen estas burbujas de valores del suelo urbano que pueden traer consigo crisis inmobiliarias y financieras como la española y la estadounidense, donde el valor que se le asigna a las propiedades no concuerda con la realidad económica del mercado. Y pronto se va poniendo esto en contexto por que ahora son pocos los capaces de pagar estos departamentos a pesar de que los créditos son cada vez con mayores plazos.
Más allá del tema recaudatorio para la mejora de la ciudad, mas allá de la poca legitimidad y gobernanza que nuestros políticos han creado por sus malas acciones y corruptelas esta también la posibilidad de una crisis por una burbuja inmobiliaria en la CDMX y donde instrumentos como este desincentivan los incrementos exorbitantes de la especulación del suelo.
Les dejo este Link que explica una Ley que esta por aprobarse en Ecuador con el mismo tema de las Plusvalías inmobiliarias como forma de frenar burbujas especulativas de suelo. Saludos.
http://ecuanomica.blogspot.pe/2016/12/impuesto-la-plusvalia.html
“Este incremento en el valor del suelo –conocido popularmente como plusvalía– no se debe a las acciones del propietario sino al mejoramiento del entorno emprendido por el gobierno.”
Y pagado por? Ahora resulta que debes devolver la plusvalía generada por obras pagadas por tus impuestos.