El gobierno de la Ciudad de México dio a conocer que en breve se echará a andar un programa de regeneración urbana en nueve corredores urbanos y que, como prioridad, se impulsará la construcción de vivienda de interés social (VIS), entre otros tipos de mezcla de uso del suelo, incluyendo el comercial. Estos corredores anunciados se encontrarán en el Centro Histórico, Reforma Norte, Eje Central, Tlalpan, Vallejo, Atlampa, Zona Rosa, Tacubaya y San Cosme. De acuerdo a lo reportado por medios, la propuesta urbana tiene como prioridad la edificación de la vivienda para bajos ingresos con el fin de evitar y frenar el alzacontinua de los precios inmobiliarios dentro de la Ciudad de México.

La propuesta del gobierno capitalino encabezado por Claudia Sheinbaum, produjo inmediatamente expectativas en el sector inmobiliario de la Ciudad de México, que se ha visto afectado por el freno en la entrega de más permisos para la edificación de vivienda de tipo medio y residencial. En todo caso, la expectativa tanto del sector inmobiliario como de la propia jefa de gobierno sobre estos nueve corredores urbanos es poder reactivar la construcción de vivienda para la clase trabajadora, que ha sido la más afectada por un proceso permanente de expulsión a la periferia de la Zona Metropolitana.

Ilustración: Patricio Betteo

El acceso a vivienda de bajos costos en la Ciudad de México se ha reducido sustantivamente. Su oferta se localiza principalmente en la periferia de la zona metropolitana, en municipios alejados más de 30 kilómetros de la oferta de empleo, lo que genera más de 5 millones de viajes individuales por día entre la llamada Ciudad Central y las zonas dormitorios de vivienda.

A pesar de las buenas intenciones, la propuesta anunciada produjo inmediatamente algunas reflexiones y serias dudas sobre su viabilidad y complejidad urbana, pues aún no cuenta con un programa ni con la instrumentación necesaria. En ese sentido, lejos de aclarar las expectativas constructivas de la ciudad, podría iniciar un proceso acelerado de búsquedas de inmuebles dentro de las zonas anunciadas que implicaría un aumento de los precios del suelo, así como procesos especulativos de compra venta fast-track en áreas dentro o cercanas al proyecto. El incremento de precios en estas zonas ya es hoy inevitable.

Por ello, muchas dudas surgen al respecto de este anuncio y me permito enumerar algunas:

1. Es de todos sabido que existe una gran desarticulación normativa en materia de ordenamiento urbano de la ciudad, principalmente al no existir un Programa General de Desarrollo Urbano (PGDU) vigente -el último de estos instrumentos aprobados data de 2013-. Pero también por la aplicación discrecional de las Normas Generales de Ordenación que regulan la intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano, así como las características de las edificaciones, la transferencia de potencialidades de desarrollo urbano y el impulso de la vivienda de interés social y popular. Cabe señalar que actualmente existen 29 de estas normas; muchas de ellas son técnicamente inviables o, en su caso, manifiestan un concepto desactualizado del desarrollo moderno y urbanísticamente sustentable. Ante esto, queda la duda sobre cuál de estos criterios son los que operarían en estos corredores propuestos.

2. El marco normativo vigente para la planeación y gestión territorial en la Ciudad de México, incluidos los aspectos urbanos, ambientales y de movilidad, así como los correspondientes a suelo y vivienda y las de infraestructura y equipamiento, refleja una sobrerregulación: existen alrededor de 10 leyes, 60 programas institucionales y sectoriales; 5 reglamentos y 60 normas de diversa índole y alcance, que son deficientes debido a que su contenido presenta inconsistencias en relación con la regulación de los procesos de ocupación del territorio. Esto ocasiona conflictos de interpretación y una deficiente aplicación.

Todos estos instrumentos que deberían dirigir la política de regeneración de los nueve corredores urbanos o no están vigentes o presentan contradicciones técnico-normativas de alto riesgo para la ciudad. La reflexión nos hace pensar que el proyecto de los corredores urbanos se sustenta en una plataforma normativa frágil y sin articulación real a la problemática social, económica y urbanística de la Ciudad de México.

3. Otro problema no menos importante es el relacionado al mercado inmobiliario y al comportamiento de los precios de la vivienda nueva en la ciudad. Cabe destacar que el precio promedio por metro cuadrado en los últimos cinco años se ha incrementado aceleradamente, conforme se concentra o centraliza el desarrollo inmobiliario en la metrópoli. Para el primer trimestre de 2018 se registró un precio promedio de $26,376 pesos en vivienda nueva y usada para toda la Ciudad de México, mientras que en ese mismo periodo y dentro de la Ciudad Central ascendió a $41,646 pesos. Esto es 57% mayor en el precio de la vivienda nueva. Se estima que para el primer trimestre de 2019 el precio promedio de vivienda nueva es de $48,030 por metro cuadrado.2

Alrededor de estas cifras lo que se esconde es que en la Ciudad de México prácticamente se ha dejado de construir VIS. No existe oferta para el segmento de menos de 10 Veces en Salario Mínimo (VSM), excepto aquella que conlleva un subsidio institucional a través de instituciones como el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI) u organismos de autogestión.

Suponer que hay condiciones de mercado para producir VIS es ilusorio, salvo que se produzca bajo un fuerte apoyo de fondos subsidiarios para disminuir los impactos de costos directos y tasas de utilidad del sector inmobiliario privado.

4. Partiendo de la desaceleración de inversión del mercado inmobiliario en la Ciudad de México como producto del endurecimiento en la aplicación de las normas de la producción de la vivienda nueva y la no autorización para nuevos desarrollos, desde mi punto de vista, lo siguiente es previsible:

• Una mayor desaceleración en la producción de vivienda nueva y en especial de producción de vivienda para escasos recursos, así como un aumento de precios en la transacción de vivienda usada.

• Una caída en la inversión de capital inmobiliario y del sector de la construcción por arriba del -5% anual que, aunado a la caída de la inversión nacional del sector productivo, podría ser catastrófico. No olvidemos que la inversión del sector inmobiliario de la Ciudad de México es de las más importantes del país.3

• Movilidad de inversión inmobiliaria hacia el interior del país, circunstancia que ya se está viviendo en Puebla, Querétaro y Guanajuato, que se han convertido en zonas de mejores rendimientos a la inversión.

• Mayor encarecimiento de los servicios en materia de infraestructura y equipamientos urbanos ya que no se podrá contar con los subsidios provenientes del sector inmobiliario o en su caso de instancias de gobierno local.

• La colocación de créditos para vivienda de interés social en la Ciudad de México prácticamente no existiría, debido a:

• Escasez de suelo para este segmento.

• Se incentivará la localización periférica de vivienda de interés popular y social en la Zona Metropolitana del Valle de México.

• Se podrá producir una gentrificación de zonas centrales de la Ciudad de México para convertirse en centros comerciales y vivienda de interés medio y residencial.

El mercado se comerá las buenas iniciativas o intenciones por tratar de equilibrar la oferta de vivienda para escasos recursos. Repito, sólo podrían ser viables si contaran con amplios subsidios, sea en recursos directos o en su caso a través de reserva territorial, exención de impuestos o contribuciones a desarrolladores.

Todas las condiciones adversas podrían ser aminoradas si existieran créditos o aportaciones de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) o de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), con tasas preferenciales muy por debajo de las de mercado financiero, y apoyo a la colocación de un parque de reserva territorial a favor del desarrollador de estos proyectos. Lo anterior significaría que el gobierno de la Ciudad de México proveyera suelo “regalado” para utilizarlo a producción de VIS, situación que se observa muy difícil que suceda.

Por último: no hay forma de ir en contra de una “lógica del mercado inmobiliario” que tiene como principio la localización privilegiada de la vivienda; la Ciudad de México, como muchas otras capitales importantes del mundo, transita en esa misma dimensión. Los precios se determinan por la centralidad y mejores condiciones de dotación sobre todo en materia de transporte.

Acercar a la población más lejana a través de sistemas eficientes de movilidad podría ayudar a la accesibilidad de mejores sitios, aun con mayor distancia al empleo. Sin embargo la participación de los privados siempre se manejará bajo condiciones de maximización de la utilidad y el Estado tendrá que proveer esas condiciones, en este caso a través de subsidios. De lo contrario, el proyecto de regeneración en los nueve corredores urbanos no sólo quedará en buenas intenciones, sino que puede producir y acentuar un fenómeno de expulsión aún mayor que el producido por la implementación del Bando II.

 

Rafael Valdivia López
Doctor en Ciencias Sociales, consultor y profesor del posgrado en Urbanismo, Desarrollo Inmobiliario de la UNAM. Autor del libro Modelo de precios hedónicos para la vivienda nueva en la Zona Metropolitana del Valle de México. Estudio de Caso. (2014). Editorial PUBLICIA.


1 Lo que en urbanismo suele llamarse Distrito Financiero o en inglés Central Business District. Para efectos de este documento podremos considerar la Ciudad Central como se encuentra así definida en la Norma 26, compuesta por cuatro alcaldías: Cuauhtémoc, Venustiano Carranza, Benito Juárez y Miguel Hidalgo.

2 Estimaciones propias y presentadas en el 7mo. Congreso Nacional de Suelo Urbano, Aguascalientes 4 y 5 de abril 2019.

3 Estimación propia con base en datos de SOFTEC, quien estima que la Ciudad de México va a crecer su Producto Interno Bruto a 610,000 millones de dólares; Monterrey llegará a 200,000 millones de dólares, y hay 17 ciudades que son 50% de la economía del país, y esas ciudades duplicarán su economía.