“Los últimos días de diciembre de 1847 y los primeros de febrero de 1848, los empadronadores recorrieron toda la ciudad, cada uno su manzana, anotando la información de las casas que visitaron: grandes residencias y edificios de gobierno, algunos conventos, casas de todo tipo, de altos y bajos, de solo bajos, con accesorias o sin ellas, casas de vecindad, casitas y jacales, paredones, ruinas y algunas cuevas” (Córdoba, 2013).1

La cita anterior refiere al censo levantado durante la ocupación militar estadounidense tras la toma de la Ciudad de México en 1847. En él, se contabilizaron un total de 30 616 viviendas, de las cuales el 76.5 % declaró pagar renta y tan solo el 3.3 % señaló ser propietario del inmueble; el 20 % restante se registró como casas vacías.

Según el censo de 2015, es decir 167 años después, en la Ciudad de México se contabilizaron 2 599 081 viviendas, de las cuales 623 779 (24 %) se habitan en la modalidad de renta, 1 351 522 (52 %) son propiedad de quien las habita y 608,445 (23 %) se encuentran en “otra situación”.2

Ilustración: Patricio Betteo

Venta, renta o ninguna de las anteriores

En México existe una convicción social en la que una condición indisoluble del derecho a la vivienda es la propiedad sobre ésta. En esta convicción, la vivienda en renta es, en el mejor de los casos, una condición temporal o de plano una estupidez, pero nunca una condición deseable. Al menos eso pareciera confirmarse en la lógica de la política de vivienda del estado, en la que históricamente se ha promovido más el acceso a la propiedad que a la calidad y localización de la vivienda.

Sin embargo, durante los últimos años, el análisis y debate sobre la vivienda ha generado una suerte de revisionismo a partir del cual se han puesto en duda algunas afirmaciones y revisado nuevas modalidades de ocupación como lo son la vivienda compartida (roommates) y el mercado de vivienda temporal (airbnb) así como la revalorización de la localización sobre la propiedad por parte de un sector de la demanda. Sirva, entonces, este análisis para presentar datos a partir de los cuales se tenga mayor claridad sobre las dinámicas que han conformado estos y otros temas asociados a la vivienda.

¿Oferta o demanda?

El Conteo Nacional de Población y Vivienda del año 2015 nos indica que en la Ciudad de México se estimaron 1 972 819 viviendas más a las que existían en el año de 1950. Esto significa que, en promedio, cada año se habrían agregado al parque habitacional 30 351 viviendas nuevas.

En el año de 1950 la ciudad contaba con apenas 3 050 442 habitantes distribuidos en 626 262 viviendas. De éstas, el 75 % (466 949) se ocupaban en la modalidad de renta mientras que tan solo el 25 % restante (159 313) eran propiedad de sus habitantes.

Para la siguiente década se contabilizaron 275 821 viviendas adicionales en la ciudad, de las cuales el 79 % (247 028), se ocupaban en la modalidad de renta y solamente el 21 % (28 739) en propiedad. Este incremento nos indica que la construcción de las nuevas viviendas se destinaba primordialmente a atender la demanda en renta.

Para el censo de 1970 y después de una década donde la política de vivienda tuviera su gran auge, se agregaron al parque habitacional 317 336 viviendas nuevas, de las cuales 269 581 se ocuparían en la modalidad de propiedad y tan solo 47 755 viviendas en renta. Es en esta década donde la producción de vivienda en propiedad comenzaría a imponerse sobre la producción y ocupación en renta.

Es así que hasta 1980 que ambas modalidades terminaron por igualarse dado que el 48 % de la vivienda en renta se convirtió en vivienda en propiedad. Es importante observar que el mayor incremento de viviendas en propiedad se generó fuera de las zonas centrales de la ciudad, condición territorial que analizaremos más adelante y que contribuye a describir los patrones de crecimiento y propiedad.

Para 1990 la producción de vivienda se ralentiza, ya que entre 1980 y 1990 solo se agregaron 42 069 viviendas a un total de 1 789 171 de las cuales 65 % se ocuparon en la modalidad de propiedad y tan solo el 25 % en renta. Es importante hacer notar que fue en este censo que se agregó la mencionada variable estadística de “Vivienda en otra situación”, en la cual se encontraron 163 957 (9 %) viviendas.

Las razones por las que en este periodo bajó la producción de vivienda se puede atribuir a las profundas crisis financieras de los ochenta y por el proceso de emigración derivado del terremoto de 1985. Ambos factores terminarían por expulsar a 595 335 habitantes de la ciudad. Al mismo tiempo, la vivienda en renta presentó su mayor decremento pasando de 729 069 a 458 820, es decir 270 240 unidades menos que en el censo anterior, representando únicamente el 26 % del total de las viviendas. Esto es prácticamente el mismo número de viviendas en renta que existía en 1950. 

El censo del año 2000 nos muestra que la producción de vivienda recobró su tendencia de crecimiento al agregarse 314 581 viviendas con respecto al censo de 1990. Con ello, el porcentaje de viviendas en propiedad llegó al 71 % (1 489 494) mientras que el de viviendas en renta es del 20 % (427 946) y las viviendas en otra situación se mantuvo en el 9 % (186 312).

Como puede observarse, es en este periodo donde existió una mayor brecha entre la vivienda en propiedad y la vivienda en renta. Esto puede explicarse en parte a que en esta década fue cuando se colocó un alto número de créditos hipotecarios a partir de los cuales una parte de la demanda con capacidad de endeudamiento optó por la vivienda en propiedad, lo que a su vez impulsó la producción de vivienda —mayoritariamente plurifamiliar y vertical— en la ciudad.

En el censo 2015 se revelaron nuevas tendencias. Si bien se agregaron 495 329 viviendas —el segundo incremento más grande después del de 1970-1980 con 527 683—, la vivienda en propiedad tuvo un decrecimiento de casi el 20 % mientras que la vivienda en renta se incrementó en 4 %. Llama la atención el incremento de un 12 % en la vivienda en otra situación y la categoría “no especifica”, pues prácticamente alcanzaron el mismo número que las viviendas en condición de renta. Si sumamos el número de viviendas en renta y aquellas en otra situación y no especifica entonces tenemos 1 232 224 viviendas que, en comparación con las 1 351 522 viviendas en propiedad representan prácticamente el mismo porcentaje de viviendas (48 %-52 %) lo que es equivalente en términos porcentuales a la situación de 1980.

¿Central o no central?

La evolución de los datos de la condición de propiedad para el conjunto de la Ciudad de México, si bien nos da una idea general tanto de la dinámica de crecimiento como de las formas de ocupación, en realidad no resulta suficiente para entender el comportamiento de la producción de vivienda en términos de su condición de propiedad. Para tener una mayor claridad sobre dónde se produce la vivienda por tipo de ocupación, se realizó un análisis con la misma base estadística pero solo para el periodo 1980-2015, pues en los periodos anteriores la distribución territorial de las delegaciones del entonces Distrito Federal era distinta a la de las alcaldías actuales.

Para este análisis, los datos se organizaron en dos grupos territoriales. El primero es la Ciudad Central (CC) integrado por cuatro alcaldías: Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc, Benito Juárez y Venustiano Carranza. El segundo grupo es la Ciudad No Central (CNC) que incorpora al resto de las alcaldías: Álvaro Obregón, Azcapotzalco, Coyoacán, Cuajimalpa, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Iztapalapa, Magdalena Contreras, Milpa Alta, Tláhuac, Tlalpan y Xochimilco.

Para el caso de la CNC, la producción de vivienda tuvo un incremento constante que sumó en el periodo 832 711 viviendas, es decir el 100 % de la producción de vivienda ya que la CC presentó un decremento. De esta producción, la gran mayoría fue vivienda en propiedad: 58 % en 1980, 70 % en 1990, 74 % en 2000 decreciendo en el 2015 en el que representó tan solo el 53 %.

Al tiempo, la vivienda en condición de renta disminuyó en 76 198 unidades entre 1980 y el 2000, recuperándose en el 2015 al contabilizar 404 971 unidades. Sin embargo, el número de viviendas en otra situación sobrepaso a las de renta con 508,770 las que, sumadas a estas últimas, representan prácticamente la misma cantidad que aquellas en propiedad (913 741 vs. 1 062 972).

Si comparamos las gráficas del total de la Ciudad de México con la de su CNC para el periodo 1980-2015, el comportamiento de la vivienda en propiedad y en renta resulta muy similar. Es decir, el comportamiento de la CNC determinó el desarrollo de vivienda para el total de la ciudad. Esto resulta contraintuitivo a la percepción generalizada de que la CC ha sido el objeto predilecto para la producción de vivienda y, en consecuencia, ha padecido las consecuencias negativas relacionadas a la densificación habitacional como la falta de servicios, saturación vial, gentrificación, encarecimiento del suelo y especulación. En todo caso, las externalidades negativas podrían asociarse al desarrollo de proyectos con usos distintos al de la vivienda como lo son oficinas, centros comerciales y otros equipamientos.

La gráfica sobre la vivienda en la CC deja claro que el número de viviendas en 2015 es prácticamente el mismo al de 1980. Del total de viviendas, las que se encuentran en renta decrecen de manera importante —40 % entre 1980-2000—, pero se muestra una tendencia de crecimiento para el 2015, mientras que la vivienda en propiedad se incrementó llegando al 76 % para 2015. Al igual que en la CNC la vivienda en Otra Condición se incrementó en un 60 % entre el 2000 y el 2015 la que sumada a la vivienda en renta sobrepasa ligeramente al número de viviendas en propiedad.

¿Qué tan cerca está lo lejos?

En el análisis de la condición de propiedad desagregado por alcaldía, observamos que, si bien en todas ellas las viviendas en propiedad es mayoritaria, se presentan importantes diferencias a partir de las cuales es posible identificar la situación de propiedad en función de su localización y por tanto de la forma de acceso al suelo y forma de producción.

Las alcaldías de Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo presentan el mayor porcentaje de vivienda en renta, mientras que Milpa Alta, Magdalena Contreras y Xochimilco presentan el porcentaje más bajo con una diferencia de hasta el 30 %.

Destaca también que en Gustavo A. Madero, Álvaro Obregón, Magdalena Contreras, Tláhuac, Xochimilco y Tlalpan, la vivienda en otra situación supera a la vivienda en renta. Mientras que en Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, su porcentaje es mucho menor. De alguna manera esta relación pude ser un indicador en el sentido de que entre más formal ha sido el proceso de urbanización, menor porcentaje de vivienda en otra situación y mayor equilibrio entre la vivienda en propiedad y en renta.

Esta propiedad no está en venta ni en renta, no insista

A partir del año 2000 el número de viviendas en renta en toda la ciudad se ha incrementado, la vivienda en propiedad ha disminuido y de mantenerse la tendencia, la propiedad en renta y en otra situación superarán a la vivienda en propiedad. Ante este escenario, la política de vivienda que apuesta a la tenencia de propiedad como garantía del acceso a una vivienda digna, pareciera que perderá la partida.

Pero, sobre todo, la problemática reside en el evidente desequilibrio territorial en términos de la posibilidad de producir una oferta de vivienda capaz de satisfacer no solo a la nueva demanda, sino también a las distintas necesidades de ocupación y movilidad habitacional de sus habitantes.

Ni la política de vivienda, ni la normatividad, reconocen las tendencias de ocupación por tipo de propiedad o por su condición territorial. Por el contrario, se sujetan a una idea profundamente conservadora sobre lo que tiene que ser la ciudad a partir de quien hoy la habita y no sobre la idea de lo que puede y debe ser la ciudad en función de los distintos tipos de demanda, modos de ocupación y formas de producción. El nuevo Instituto de Planeación Democrática de la Ciudad de México deberá incluir esta perspectiva con la finalidad de alinear la política de vivienda —tanto a nivel federal como local— con la de desarrollo urbano, asumiendo las implicaciones económicas y políticas que implique el transitar de un modelo conservador a una verdadera política de ciudad.

 

Gustavo Gómez Peltier y Lorena Sicilia Pedroza
Miembros de la Dirección de Urbanismo Ciudadano del Tecnológico de Monterrey, región Ciudad de México.


1 Córdoba Gayón María, (2013). 1848 Una ciudad de grandes contrastes, México: INAH.

2 El INEGI define “Vivienda en otra situación” como “las viviendas en préstamo, las que están bajo el cuidado de los residentes, las que declaran en pleito y ocupadas sin permiso del dueño”.