Algunas claves para impedir los desalojos en la Ciudad de México

El pasado 11 de febrero, 595 académicos y activistas firmaron un enésimo llamado en apoyo a una moratoria de desalojos en la Ciudad de México. El desplegado fue impulsado por la Red de Desalojos, el Movimiento Urbano Popular, la Plataforma vecinal y Observatorio de la Colonia Juárez 06600, la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat, Techo México y el Instituto de Estudios sobre Desigualdad. Después de meses de negociaciones con la Jefatura de Gobierno, esta medida sigue sin adoptarse; tampoco se han dado las ayudas de renta prometidas a las familias vulnerables.

Dado que el Poder Judicial ha suspendido la mayoría de sus actividades, la jefa de Gobierno Claudia Sheinbaum argumentó que no había ninguna urgencia de hacerlo y que, además, "no ha habido en la ciudad un asunto de desalojos masivos". Sin embargo, un sondeo a cargo de Maria Silvia Emanuelli, Coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), reveló que 256 personas fueron desalojadas entre marzo y mayo del año pasado por diferentes razones: no poder pagar el alquiler (59 %), porque el propietario dejó de prestar o pedir que cuiden su vivienda (14 %) o por riesgo de contagio (7 %).

Además de vulnerar el derecho a una vivienda adecuada, garantizado desde 1983 por el artículo cuatro de la Constitución, los firmantes del texto resaltaron que la indefensión ante la posibilidad de perder la casa propia pone en entredicho la mitigación de la pandemia. Señalaron que diversos estudios realizados en Estados Unidos ya han demostrado que la ausencia de una moratoria sobre los desalojos propiciaba la difusión de covid entre la población desalojada, pues reduce la posibilidad de cumplir con las normas de higiene recomendadas. Además, alrededor del 60 % de los entrevistados declararon que sus ingresos fueron afectados por la pandemia o que tuvieron problemas para pagar la renta.

Ilustración: Izak Peón

Inseguridad sistémica de la tenencia

Sin embargo, la pandemia y la merma de los ingresos que ha generado no son las causas profundas de los desalojos, sino que han agravado un fenómeno que lleva dos décadas cristalizándose. La precariedad de la tenencia es un problema estructural: la inseguridad jurídica derivada de la ausencia de escrituración y de contratos que establezcan las condiciones del arrendamiento vulnera a una parte importante de la población capitalina.

Con 7.5 millones de lotes irregulares con uso habitacional en todo el país, y con 16.3 % de las viviendas habitadas sin escrituras, la irregularidad de la tenencia se debe principalmente a que la Ciudad de México ha sido "habitada antes de ser planeada", explica la coordinadora regional de HIC. Con "procesos de escrituración caros y tardados", muchos de los lotes con uso habitacional también carecen de seguridad jurídica. Con frecuencia los propietarios mueren intestados, lo que lleva a "litigios familiares que no acaban de zanjarse durante años". Muchos inquilinos quedan en un limbo, pues no tienen "el conocimiento jurídico suficiente para preocuparse del asunto" y acaban viviendo en edificios que un día serán asignados a un nuevo propietario.

En 2014, 59 % de las viviendas rentadas carecían de un contrato que estableciera las condiciones del arrendamiento. El problema de la precariedad inquilina se debe a la preeminencia de un alquiler informal que brinda muy poca garantía jurídica. En la región de vivienda informal en proceso de consolidación, el "alquiler doméstico" ha surgido como una estrategia de supervivencia económica para inquilinos que fueron expulsados del submercado del alquiler de la ciudad central por no poder costear el aumento de la renta. Aunque representa "la única alternativa de vivienda para decenas de miles de familias" la "ilegalidad" constituye una de las principales condiciones de su aparición y expansión.

Así, estos submercados no sólo se caracterizan por violaciones al código de construcción, a los usos del suelo o a las exigencias de salubridad, sino que representan una precariedad jurídica importante. Las diferencias sociales entre propietario y arrendatario no son muy grandes y suelen traducirse en formas de relación no capitalistas que limitan los conflictos en torno a la vivienda. Pero los alquileres no son declarados y los arrendadores no pagan el impuesto sobre la renta, por lo que se basan en acuerdos tácitos que escapan a la legalidad y vulneran el derecho de los inquilinos, aun y cuando tienen un fundamento moral que puede ser muy eficiente.

Aunque la introducción del derecho a la vivienda podría haber permitido un reequilibrio de la relación social del alquiler, no se ha traducido aún en un marco normativo que proteja a los inquilinos de aumentos en la renta, finiquitos de contrato arbitrarios o simplemente de los desalojos.

Amenaza especulativa y desalojos forzosos

El problema de la vivienda en renta y de la seguridad jurídica no es ninguna novedad en México. Fue el origen de movilizaciones sociales a lo largo del siglo pasado, como la huelga inquilinaria de 1922, el movimiento inquilinario de Veracruz o las movilizaciones postsísmicas de la Coordinadora Única de Damnificados y de la Asamblea de Barrios. Pero con un mercado que ha explotado en las alcaldías centrales, los predios irregulares se han convertido en la presa de un sector inmobiliario que no sólo ha sacado beneficio de esta precariedad jurídica, sino que también ha recurrido con total impunidad a formas de mobbing para expulsar a los inquilinos. En consecuencia, los desalojos irregulares se han multiplicado.

Aunque llevaba 63 años viviendo en el mismo predio, Rufina fue desalojada de Zapata 68 en 2016. Al morir la dueña del edificio, ella y sus vecinos iniciaron un proceso de expropiación en el Instituto Nacional de Vivienda (INVI), por lo que pagaron conjuntamente los gastos de agua, luz y abastecimiento mientras esperaban que el decreto expropiatorio se confirmara en la Gaceta Oficial. Sin embargo, un amparo impidió que los vecinos siguieran adelante y, mientras diversas personas se presentaron como supuestos dueños del edificio, el Tribunal Superior de Justicia declaró un juicio de desalojo a favor de un fideicomiso ―algo que no tenía sentido, pues la dueña no había dejado ningún testamento. Contrataron a diversos abogados para seguir litigando a favor de la expropiación pero, conforme avanzó el litigio, algunos vecinos no pudieron pagar los honorarios y empezaron a ser expulsados.

El primer desalojo, recuerda, fue el 13 de julio de 2016. Aunque pensaba que podían defenderse y habían puesto barras de fierro para asegurar la puerta, 800 granaderos y dos helicópteros se presentaron, dijo, "como si fueran grandes capos”, alegando acusaciones ficticias de narcomenudeo para sacar a diez de los dieciséis vecinos. El segundo desalojo fue el 12 de marzo de 2018, cuando presuntos miembros de la Unión Tepito llegaron con armas largas y sacaron a otros cuatro inquilinos. En el último desalojo –el 5 de septiembre de 2018 y en el que la desalojaron a ella–, 300 policías y 30 cargadores entraron y sacaron sus cosas, pese a que estaba amparada. Si bien el Juez 28 le devolvió la posesión, la originaria de Oaxaca denunció que molestaron regularmente a sus nietos y lamenta que sus hijos se quedaron en una situación precaria. Tuvo que pagarles un pasaje para que se fueran de la ciudad. Desde entonces ha vivido sola en un inmueble vacío a la espera de una enésima revisión de su amparo.

Por su parte, aunque vivía en Zapata 42 desde 2009, Osvaldo fue desalojado porque su contrato era irregular: le subarrendaba el piso a la abuela de una amiga. Después de que ésta le invitara a compartir el piso, empezó a pagar 1500 pesos a la portera del edificio, una renta que compartía con la abuela de su compañera y que tenía un valor meramente simbólico: asegurar que no reivindicara ningún derecho sobre el departamento. Pero, al venderse la empresa familiar que poseía el predio desde 1980, un apoderado de la nueva administración hizo que la abuela de su compañera firmara un contrato de renta que no especificaba ninguna fecha de término ni de renovación, por lo que quisieron sacarlos cuando la titular murió en 2012. De agosto a diciembre, cuenta Osvaldo, no pasó nada; en enero de 2013 otro apoderado llegó con una oferta de jurisdicción voluntaria que no contemplaba compensación ni compra, por lo que rechazaron el trato y fueron enjuiciados por controversia de arrendamiento. El juzgado declaró la sentencia en 2015 y la abogada de su compañera interpuso apelaciones que retrasaron su ejecución hasta 2017. Pero los amparos "se les agotaron" y fueron notificados de la inminencia de un desalojo.

En el primer intento, cuenta, "vinieron 100 policías y 59 cargadores", pero no pudieron sacarlos porque para dar razón de la posesión el actuario debe notificar una ocupación y no encontraron a nadie. En el segundo intento de desalojo también consiguieron defenderse porque ya habían contactado a la Red de Desalojos. Ésta había conseguido un punto de acuerdo en el Congreso de la CDMX para que la autoridad no utilizara la fuerza pública en los catorce desalojos que la organización intentaba frenar. Sin embargo, en un proceso que también fue marcado por diversas irregularidades, fueron desalojados en el tercer intento. El 15 agosto de 2019, los cargadores no sólo rompieron la herradura y tiraron la puerta para meterse en su departamento, sino que se habrían llevado 70 000 pesos que tenía para montar un pequeño negocio, de los que sólo han podido recuperar 30 000. Dado que un amparo indirecto que interpuso como subcontratista del predio fue rechazado y a pesar de que el proceso de expropiación iniciado por unos vecinos sigue sin concretarse, Osvaldo, con cuarenta años y quince viviendo solo, tuvo que regresar a vivir con su madre.

Soltera y con dos hijos a cargo, Dulce fue desalojada de Puebla 271, colonia Roma, en plena pandemia. En 2018, sin darles tiempo para responder a la oferta de compra, el dueño del edificio le notificó que iba a venderlo a una banca relacionada con otros casos de expulsiones forzosas en la Ciudad de México. Aunque empezaron a pagar la renta a cambio de “vouchers insignificantes donde ponía simplemente el nombre [de los inquilinos]”, la nueva administración les avisó que el edificio sería demolido para un nuevo proyecto y les ofreció una remuneración mínima que muchos vecinos rechazaron. Enjuiciados por controversia de arrendamiento, contrataron un abogado que, dicen, "se les vendió" y dejó de brindar su servicio bajo el pretexto de que no lo habían pagado. Por lo tanto, intentaron expropiar el predio a través del INVI, con la esperanza de poder contar con una vivienda antes de ser expulsados.

Aunque ya habían sacado a una familia en plena noche, y aunque diversos vecinos aceptaron la jurisdicción voluntaria ante la presión de la empresa de vigilancia privada que fue contratada, el primer intento de desalojo que enfrentó Dulce fue abortado en septiembre de 2020. Dado que no había sido notificada de que había sido enjuiciada por supuesta rebeldía, la propia policía interrumpió el proceso y le permitió volver a su departamento. Sin embargo, aunque el abogado que había contactado interpuso un amparo que resaltaba su vulnerabilidad por la pandemia y por ser jefa de familia, el juez estimó que estos no eran motivos para impedir el desalojo. Así, se prosiguió con la expulsión en noviembre pasado, una semana antes de que el semáforo epidemiológico de la ciudad pasara a rojo. Aunque también había resguardado sus pertenencias y sólo pudieron llevarse una televisión y algunos muebles, Dulce denuncia que los cargadores entraron sin cubrebocas y tiraron la puerta de la azotea donde tenía su departamento, a pesar de que les había facilitado el acceso. Tras la expulsión, e instalada en el departamento de sus padres ―donde viven ahora siete personas en dos recámaras de cuatro por cuatro―, se enfermó de covid-19 y contagió a su padre, quien estuvo grave y tuvo que utilizar oxígeno durante tres meses.

Cultura de la propiedad e inercia política

Los riesgos que conlleva la inseguridad de la tenencia no son noticia para las autoridades. El Programa Nacional de Vivienda 2021-2024 ya reflexionó sobre este tema y dio recomendaciones para resolverlo; reconoció que la falta de escrituración, la precariedad de los contratos de renta de vivienda y el propio desconocimiento de las autoridades son factores que pueden conducir a desalojos forzosos, extorsión y abusos. Pero, aun así, el problema sigue fuera del centro del debate.

Los estudiosos René Coulomb y Jorge González resaltan que la vivienda en renta no ha dejado de ser una alternativa habitacional para la población capitalina, sino que ha evolucionado hacia formas de tenencia informales que invisibilizan la importancia que mantiene, especialmente en las colonias periféricas de la ciudad. Incluso cuando la densificación urbanística debería favorecer los programas de vivienda en renta, y pese a que estos ofrecen una mayor flexibilidad financiera y locativa, la gran mayoría de la población mexicana estima que la propiedad ofrece una mayor seguridad. Jaime Rello reconoce que "la gente sigue pidiendo una casa, y se hace muy difícil impulsar otras formas [de tenencia] como la propiedad colectiva o la vivienda en renta".

Además, ciertas dinámicas al interior de Morena han impedido que el problema ocupe la agenda política. Aunque el partido conserva relaciones importantes con diversas organizaciones urbano-populares, las legisladoras Martha Ávila y Valentina Batres fueron abandonadas por su propia bancada a la hora de debatir e impulsar las propuestas de reforma al código civil durante la pandemia. Pese a haber organizado diversas mesas de trabajo con los asesores jurídicos del partido, la reforma del código no contó con la mayoría de los votos de sus copartidarios.

La jefa de Gobierno se ha rehusado a ordenar como medida sanitaria la no ejecución de desalojos por vía judicial y administrativa sin darle salida a los casos planteados por la Red de Desalojos. Pese a las irregularidades que observaron en sus respectivos lanzamientos, los diversos representantes del Tribunal Superior habrían resaltado que "era un asunto entre particulares, y que no podían hacer mucho" y hasta llegaron a afirmar que "el proceso [de desalojo] era conforme a la ley", dado que "las notificaciones de los desalojos sí se habían hecho". Y, aunque durante un tiempo se consideró ubicar a las familias afectadas en alguno de los doce corredores urbanos que están en desarrollo, finalmente se decidió que el 30 % de vivienda de interés que los compone será destinado a una sola vivienda indígena, sin contemplar ninguna alternativa para la población desalojada.

Por una (verdadera) política de vivienda

Aunque han luchado por su reconocimiento desde hace un año, tanto la coordinadora de HIC-AL como el dirigente del Movimiento Urbano Popular reconocen que la moratoria no es ninguna panacea. Existen problemas de fondo a los que hay que dar respuesta.

Primero, hacen falta otras medidas que fortalezcan el derecho a una vivienda durante la pandemia. Aunque la renta sólo representa uno de los gastos afectados por la contracción económica, existen inquilinos y pequeños propietarios que requieren un apoyo económico. La jefa de Gobierno debe empezar por otorgar la ayuda que prometió en tres ocasiones desde el principio de la pandemia. Dado que los desalojos son una realidad, también hace falta desarrollar refugios para aquellas familias que no tuvieron la suerte de contar con familiares que los alberguen o que han tenido que optar por el hacinamiento.

Segundo, se necesita una verdadera ley inquilinaria que consolide y politice la regulación de la vivienda en renta y que obligue a los poderes públicos a intervenir activamente en el submercado. Dado que la moratoria es una medida excepcional que no impedirá que la precarización general se traduzca en desalojos, hace falta un marco jurídico que reconozca los derechos de las personas inquilinas, que prevenga desalojos en tiempos de crisis, y que instaure mecanismos para evitar conflictos entre las personas que contraten un arrendamiento. Dado que hasta la fecha el Ejecutivo se ha limitado a intervenir de forma tosca e ineficiente en el mercado de la vivienda, este poder debe verse obligado a ajustar los cánones pagados por los inquilinos a la calidad del servicio prestado, tomando medidas para que las viviendas reúnan condiciones exigidas por los tratados internacionales en la materia y por la constitución local. Con un precio del suelo disparado, también es necesario que el Ejecutivo pueda intervenir en la regulación de los alquileres a partir del valor catastral de los edificios, como se hacía en Italia, Francia o Alemania. Y dado que estas medidas no tienen ninguna posibilidad de aplicación sin que antes se haya registrado la propiedad ante la autoridad, hace falta incentivar la formalización de la vivienda de alquiler informal mediante una política de empadronamiento masivo de las viviendas en renta y de exención parcial del impuesto sobre la renta.

Tercero, es necesario promover soluciones de vivienda en renta. Aunque la moratoria pueda frenar momentáneamente el pago para los que no tengan recursos suficientes, el 10 % de los mexicanos con menores ingresos llega a gastar el 6 % de sus recursos en este concepto, muy por encima del 30 % recomendado por las Naciones Unidas. Dado que el problema del alquiler tiene un rasgo generacional, con un 63 % y 65 % de los menores de 21 y de 25 años pagando renta según los datos del Inegi, los programas de vivienda en renta deben contar con una arista específicamente dedicada a los jóvenes. Estos programas también deben dar acceso a la propiedad y fomentar mecanismos de arrendamiento que preserven la titularidad pública del suelo, como se ha hecho en diversos países. Y, finalmente, dado que ninguna de estas medidas será posible sin que la ciudad disponga de una verdadera reserva territorial, los programas de vivienda en renta deben contar con suelo asequible. Para ello se necesita avanzar hacia una “planeación territorial estratégica” que incorpore una política habitacional articulada a la “urbanización y producción del espacio habitacional”.

No puede imaginarse que estas medidas se concreten durante la pandemia o en lo que queda de sexenio. Pero, si no se empieza por garantizar una moratoria de los desalojos, se corre el riesgo de que el derecho a la vivienda se limite a cumplir con el plan de reactivación económica imaginado por López Obrador —alimentando un sesgo adquisitivo que no responde a la emergencia habitacional, excluye a la población que sigue sin poder acceder a la propiedad, e invisibiliza la propia necesidad de una verdadera política de vivienda.

Raphaël Bonet
Politólogo, maestro en Gobernanza Urbana Comparativa por Sciences Po y El Colegio México

Germán Vargas
Economista, estudiante en la Maestría de Estudios Urbanos de El Colegio de México

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