Entre las medidas que se han planteado en la Ciudad de México para hacer frente a la crisis económica derivada de la emergencia sanitaria, se encuentra una iniciativa de ley en materia de arrendamiento para garantizar el derecho a la vivienda. El proyecto parte del precepto de que la vivienda es un derecho humano que debe ser garantizado y busca proteger a los inquilinos de posibles desalojos en un contexto de situación emergente, un sismo o una pandemia, por ejemplo. En teoría, permitiría generar condiciones más favorables para los arrendatarios (como aplazar y disminuir el cobro de las rentas) ante la inminente crisis económica, que ya ha tocado la puerta de varias familias mexicanas que habitan la ciudad.
Esta iniciativa de reforma al Código Civil fue originada por organizaciones y colectivos como el Movimiento Urbano Popular, la Red de desalojados de la Ciudad y Coalición Internacional para el Hábitat. Posteriormente, fue adoptada y presentada por la coordinadora de la fracción parlamentaria de Morena en el Congreso de la Ciudad de México, Martha Ávila, y su congénere, Valentina Batres. Sin embargo, este proyecto contiene aún muchas incógnitas, lagunas legales y modificaciones inconfesas que, por el atractivo popular de la oferta política, se esconden entre las letras pequeñas.
En este artículo presentaré y analizaré los cambios en el contexto de la crisis económica derivada de la pandemia. Posteriormente, haré un análisis de esta tentativa de reforma a partir de algunas puntualizaciones sobre las implicaciones que han tenido las rentas congeladas en la Ciudad de México desde su aplicación en la década de 1940 hasta su levantamiento, en la década de 1990. Finalmente, con el propósito de ofrecer un proyecto alternativo a la iniciativa de Morena, retomaré algunos puntos importantes de la política aplicada recientemente por el gobierno de Lisboa para recuperar las viviendas de las rentas turísticas de corto plazo.
Ilustración: David Peón
La iniciativa de reforma inmobiliaria o en arrendamiento
Los puntos más importantes que se incluyen en esta iniciativa1 de reforma al Código Civil de la Ciudad de México, son:
• Que los contratos de arrendamiento de vivienda se firmen por un mínimo de tres años (reforma al artículo 2398).
• Que, en caso de no establecerse arrendamientos de vivienda por contrato escrito, el arrendador no pueda proceder legalmente por desalojo, aún en caso de incumplimiento del pago de la renta, hasta que “sea subsanada esta formalidad”. Además, que el depósito de renta no pueda ser utilizado por el arrendador en caso de que el arrendatario decida rescindir antes de tiempo el contrato (reformas al artículo 2406).
• Que los arrendadores no puedan obligar a los arrendatarios a pagar más de un mes de depósito de renta; que no se les solicite fianza o algún tipo de propiedad inmueble como garantía; y que los arrendatarios no sean víctimas de desocupaciones arbitrarias, ilegales o forzosas. En caso de ocurrir éstas bajo orden judicial, deberá notificarse con dos meses de antelación a los moradores (creación de un artículo 2425-bis).
• Que, a la letra, “en caso de emergencia nacional, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental o natural, así como cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podrá solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento” (creación de un artículo 2431-bis).
En primer lugar, en esta última propuesta no termina de quedar claro qué otras condiciones, además de las emergencias nacionales y ambientales, y los desastres naturales, darán pie a la renegociación de contratos. Por ejemplo, ¿esto incluye una posible baja laboral del arrendatario o de alguna de las partes económicas sustentantes de la renta, aún fuera del contexto de cualquier tipo de emergencia, política, social, económica o ambiental?
Por otro lado, aunque la reforma ofrece protección a los arrendatarios contra el desalojo por la fuerza y el cobro de más de un mes de depósito de renta, ¿qué garantías existen para los propietarios en caso de eliminarse la fianza o el aval? La iniciativa de ley, a excepción de los casos en los que se obliga al arrendador a formalizar el contrato de renta para proceder legalmente con el desalojo, podría tratarse de un incentivo para crear más informalidad en el sector inmobiliario. Recordemos que en la Ciudad de México, 40 % de los citadinos renta una propiedad y de ellos, solamente una cuarta parte tiene contrato con su arrendatario.2
En la ley actual se establece que el tiempo mínimo de un contrato de arrendamiento es de un año. Eso quiere decir que, según aumente la inflación y la plusvalía, el arrendador puede hacer lo correspondiente con la renta anualmente. En esta iniciativa, al obligar al arrendador a firmar contratos por un mínimo de tres años, se congela la renta por un periodo tres veces mayor al actual.
A lo dicho, hay que agregar que de no definirse correctamente el contexto y tiempos en el que esta ley se aplicaría, puede ser objeto de usos arbitrarios que, a mediano y largo plazo, degeneren en la devaluación de las propiedades. Además, el depósito de renta, otro objeto de disputa en esta iniciativa es un recurso utilizado por parte de los arrendadores para cubrir gastos inesperados o extraordinarios sobre la renta o el valor de la vivienda, como daños a la propiedad y rescisiones no previstas del contrato.
La iniciativa tampoco contempla de qué manera o con qué recursos cubrirán los arrendadores el tiempo de renta que se consuma durante todo el tiempo que tome el desalojo, el cual contempla la formalización escrita de los contratos en donde no los hay; el proceso de negociación, que puede desembocar en una prolongada disputa legal; y la notificación, que debe darse con dos meses de anticipación. Este tipo de negociaciones y procesos legales pueden durar años, incluso décadas, y arrastran consigo altos costos de servicios de abogados, notarios y meses o años de rentas perdidas. Es un escenario de perder-perder para los arrendadores.
Rentas congeladas: una historia que al final benefició a unos pocos
La mala elaboración y aplicación de este tipo de políticas urbanas ambiguas ha tenido graves implicaciones para el patrimonio inmobiliario de las familias de la Ciudad de México. La iniciativa arropada por Morena acríticamente pareciera tener poca o nula memoria histórica.
No hay que olvidar, por ejemplo, la política de las rentas congeladas que se instauró en la Ciudad de México de manera paradigmática en la década de 1940, en los sexenios de Lázaro Cárdenas y Miguel Ávila Camacho, ante los estragos de la Segunda Guerra Mundial y para amortiguar los efectos de la crisis económica venidera. El resultado de esta medida, que se prolongó casi indefinidamente, fue desastroso en la capital mexicana por varias razones.
Al mantenerse las rentas muy por debajo del precio de mercado por más de una generación, el valor de las propiedades se devaluó abruptamente. Colonias enteras llegaron a estar (y esto continúa hasta la fecha en algunos casos) al borde del derrumbe por la falta de inversión y mantenimiento de los inmuebles.3 Las rentas se descongelaron hasta 1990, en el sexenio de Carlos Salinas de Gortari. Sin embargo, el daño ya estaba hecho. Los inmuebles ya se habían devaluado por la falta de mantenimiento en décadas, ya que los bajos precios de la vivienda no le habían permitido a los propietarios invertir. Esto significó una perdida de patrimonio no solo de las familias, sino de la ciudad.
El caso del Centro Histórico de la Ciudad de México es el más significativo. A largo plazo se fue despoblando y los edificios que antes eran de uso habitacional, fueron abandonados o reducidos a la renta de bodegas alquiladas para el comercio de la zona. Del medio millón de habitantes que tenía en 1950 el Centro Histórico, llegó a apenas 31,000 habitantes en el año 2000.4
El más beneficiado por este deterioro fue Carlos Slim. A través de una inversión privada por parte de la Fundación del Centro Histórico, el empresario adquirió a precios abaratados 78 inmuebles, equivalentes a 80,900 metros cuadrados de vivienda y hospedaje, así como un número similar de oficinas.5 Paradójicamente, a largo plazo no fue la clase más desprotegida la beneficiada por las rentas congeladas, mucho menos los estratos medios que intentaban sacar adelante un patrimonio familiar heredado, sino el empresario más rico y poderoso de México, el único capaz de absorber el costo de la restauración a gran escala.
Los problemas no solamente vinieron para los propietarios. Debido a que el cobro de impuestos se sacaba sobre un porcentaje de las ínfimas rentas, se perdieron cuantiosos recursos públicos que pudieron haberse traducido en la mejora del patrimonio urbano de la ciudad.
Al suspenderse el aumento de las rentas, muchas familias hicieron de este beneficio gubernamental un patrimonio, una plaza que se heredaba de padres a hijos. Esto no mejoró la calidad de vida de las generaciones venideras que heredaron el uso habitacional. Generó hacinamiento y pésimas condiciones de vida, perpetuando aún más la pobreza de la ciudad.
Había también escenarios en los que a los arrendatarios se les hizo imposible costear las rentas congeladas. Cuando no era posible la negociación y no había intervención gubernamental que pudiera dar una solución justa a la desafortunada situación, muchos propietarios recurrían al desalojo. No era raro que estas situaciones se precipitaran rápidamente hacia un calvario para ambas partes, que podía durar muchos años de litigios, con costos incluidos de notarios y abogados.
Los inquilinos de más bajos recursos no siempre tenían la suerte de contar con una defensa legal que pudiera asegurarles un derecho básico, como lo es la vivienda. Muchos arrendatarios se jugaban su patrimonio y, al igual que los arrendadores, su seguridad, ya que al solicitar la negociación para la desocupación de los predios, una u otra parte podía terminar haciendo uso de la violencia.6
A partir del sexenio de Salinas de Gortari, cuando inició el descongelamiento de rentas, empezaron a generarse condiciones para que los propietarios pudieran invertir en su propiedad, ya sea para venderla, ya sea para rentarla a precio de mercado; y para que los arrendatarios tuvieran la opción de comprar la casa que estaban rentando y que se había devaluado precisamente por las rentas congeladas. Sin embargo, esta medida no fue realmente una iniciativa, sino una reacción compensatoria de todos los daños que ya había provocado anteriormente la política popular de rentas. Hasta la fecha, la restauración urbana y social del Centro Histórico sigue en pie.7
Renda segura: ¿hacia una nueva oleada de justicia social?
Esta clase de medidas que buscan mitigar el impacto económico en el sector inmobiliario, no es exclusiva de México. De manera contrastante, es ejemplar el actuar del gobierno de Lisboa, que ha logrado implementar una política urbana justa. Si bien pareciera ser una medida extraordinaria u ocasional, generada por los efectos prolongados del parón económico en el sector turístico, se trata realmente de una medida de largo plazo y de pronunciado alcance.
Al igual que otras ciudades, como Ámsterdam o Barcelona, Lisboa ha implementado una política urbana de vivienda social que le permitirá al gobierno gestionar correctamente la ocupación y las rentas locales de los inmuebles de uso habitacional. A diferencia del caso mexicano, en el portugués es el gobierno, y no los propietarios, el que asumirá los riesgos económicos en caso de producirse un impago por parte de los arrendatarios. Dicho de otra manera, el gobierno capitalino lusitano entrará al mercado inmobiliario como un agente económico más, pero con la ventaja de poder tener una injerencia superlativa sobre la oferta y la demanda y, por ende, sobre el precio de la renta de las viviendas.
Esta medida, a pesar de haberse producido por los efectos que la cuarentena ha tenido sobre la demanda de las rentas turísticas de corto plazo (éste es el caso de Airbnb), tendrá efectos a largo plazo para la ciudad de Lisboa, así como para los diferentes estratos sociales que la conforman y habitan.
No solamente se trata de una medida provisional, producto de las circunstancias, sino de una política pensada para recuperar la ciudad del deterioro8 provocado por la falta de regulación de la oferta de los espacios destinados al servicio turístico; y para darle una utilidad social a las viviendas que, por el momento, se encuentran inhabitadas, de modo que los caseros puedan rentar sus propiedades a un precio y un plazo razonable con un riesgo mínimo, y las familias más necesitadas, que anteriormente habían sido desplazadas por este fenómeno turístico-urbano, tengan acceso a una vivienda digna a precios accesibles sin la preocupación de ser desalojados.
La política llamada Renda Segura,9 consiste, básicamente, en un acuerdo entre el gobierno de la ciudad y los propietarios en el que éstos pueden solicitar el alquiler de sus viviendas por un periodo mínimo de cinco años. De esta manera, el gobierno se compromete a pagar una renta constante y a no cobrar impuestos a la propiedad y a las ganancias de capital, a cambio de que la vivienda no sea más ocupada con fines turísticos de corto plazo y pueda ser utilizada con fines de interés social, con precios razonables para estudiantes y familias que de otro modo no podrían costear una renta en la capital.
A pesar de tener varios puntos esenciales que la hace diferir de la iniciativa introducida por Morena, la política portuguesa tiene elementos positivos que es importante rescatar para el caso mexicano. Ambas parten del mismo contexto y responden a situaciones que prevalecen en todas las metrópolis contemporáneas, como las ciudades turísticas fantasma, la gentrificación, el abuso de los arrendadores, el impago de los arrendatarios, las rentas congeladas y la inevitable negociación entre arrendadores y arrendatarios; todas ellas problemáticas urbanas que tienen la necesidad, desde hace décadas, de encontrar una solución urgente en un contexto de constante globalización, migración, marginación social y explosión demográfica.
Lamentablemente, a pesar de sus orígenes, ciudadanos o no, la iniciativa de ley de Morena es injusta desde su planteamiento, ya que si bien apoya a los más perjudicados por esta pandemia, hace recaer toda la responsabilidad política, económica y social de esta emergencia sanitaria sobre los propietarios. Además, carece de muchos detalles legales que pueden hacer degenerar el contexto inmobiliario actual en algo peor, similar a la situación que las rentas congeladas establecieron durante cincuenta años en la capital y que aún se resienten gravemente en la actualidad.
En el fondo, ya sea que se trate de una renegociación de los contratos de arrendamiento, del congelamiento de rentas o de la regulación del mercado inmobiliario, una política urbana, dentro o fuera de un contexto de emergencia sanitaria, debe condensar criterios de justicia social para todos los estratos sociales, tanto para los representados por los propietarios, como para los representados por los inquilinos. De igual manera que muchas familias quedarían despojadas de una vivienda de no aprobarse una ley que las ampare ante la penosa e inminente situación de un desalojo, también existen familias, muchas de ellas de clase media, que se verían despojadas de las rentas, su ingreso principal y más confiable, de aprobarse la iniciativa de ley tal y como ha sido planteada.
Hacer justicia social no significa apoyar a los desposeídos y menos favorecidos per se, sino lograr conciliar los intereses de las dos partes, arrendadores y arrendatarios, propietarios e inquilinos, llegando a acuerdos que, además de incluir la protección a los arrendatarios, habiliten a los caseros para seguir ofertando su propiedad a precios equitativos que les permitan generar los recursos necesarios y sigan siendo accesibles para su contraparte.
Además, es importante que, en caso de implementar medidas como el congelamiento de rentas o la suspensión de los depósitos de renta, éstas se encuentren acompañadas de otros mecanismos de seguridad social que puedan traducirse en políticas urbanas viables, atractivas y provechosas para ambas partes, y que, por el contrario, no desemboquen en abusos y arbitrariedades de uno u otro lado. Esto no será posible mientras el gobierno decida pasar la papa caliente, lavarse las manos y eximirse de cumplir su función de juez que, como autoridad, le corresponde.
Mauricio Aguilar Madrueño
Licenciado en Ciencias Políticas y Administración Pública por la UNAM
Fuentes consultadas:
Contreras Arturo. (julio de 2020). “Una ley vecinal para evitar desalojos durante la pandemia”. Pie de Página.
O’Sullivan Feargus. (febrero 2017). “Venecia contraataca”. Bloomberg CityLab.
O’Sullivan Feargus. (julio 2020). “Lisboa tiene un plan para recuperar viviendas de Airbnb”. Bloomberg CityLab.
Grupo Parlamentario de Morena. (marzo de 2020). Iniciativa con proyecto por decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del código civil para el Distrito Federal, en materia de arrendamiento para garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia. Congreso de la Ciudad de México.
Páramo Arturo. (2014). “Población flotante en el Centro Histórico”. Excélsior.
1 Grupo Parlamentario de Morena. (marzo de 2020). Iniciativa con proyecto por decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del código civil para el Distrito Federal, en materia de arrendamiento para garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia. Congreso de la Ciudad de México.
2 Contreras Arturo. (julio de 2020). “Una ley vecinal para evitar desalojos durante la pandemia”. Pie de Página.
3 Esto saltó a la vista sobre todo con el sismo de 1985.
4 A pesar de los esfuerzos por recuperar el uso habitacional de las colonias céntricas de la ciudad, los dueños de los predios no quieren o no pueden invertir, ya sea por la desconfianza generada por las experiencias de la segunda mitad del siglo pasado, o por la falta de recursos para invertir. Páramo Arturo. (2014). “Población flotante en el Centro Histórico”. Excélsior.
5 Íbidem.
6 El impago en el contexto de las vecindades llegó a filtrarse en lo más profundo de la cultura popular, al grado de aparecer en programas icónicos de la televisión mexicana, como “El Chavo del 8”, a través de dos de sus figuras estelares, “Don Ramón” y el “Señor Barriga”, quienes representaban de manera cómica la deuda contraída por el arrendatario con el arrendador.
7 Hasta 2014, de acuerdo con datos de “Unidos por el Centro Histórico” de la Ciudad de México, existían por lo menos 385 edificios en el Perímetro A del Centro Histórico (zona que ha recibido la mayor inversión desde el año 2002) con un abandono o subutilización en las plantas altas. Íbidem.
8 Paradójicamente, el turismo está acabando con la vida local que en un primer momento lo atrajo. Al acabar con la vida local, con los mercados, las tiendas y los negocios locales que abastecían las necesidades de los oriundos de Lisboa, sustituyéndolos por tiendas de consumo emergente para atender las necesidades instantáneas de los visitantes, la capital se ha transformado en una ciudad fantasma, algo similar a lo que ha ocurrido en otras ciudades europeas, como Venecia. O’Sullivan Feargus. (febrero 2017). “Venecia contraataca”. Bloomberg CityLab.
9 O’Sullivan Feargus. (julio 2020). “Lisboa tiene un plan para recuperar viviendas de Airbnb”. Bloomberg CityLab.
No tiene pies ni cabeza semejante ley, y las rentas congeladas llegaron a ser tan ridículas que los arrendadores ni siquiera hacían gestiones de cobranza. Bajo éste panorama el hecho de que no pocos inquilinos tuvieran problemas para pagar, evidencia que los subsidios no son la mejor vía contra la pobreza.
Es un problema que él Edo no ha sabido resolver, ahora vienen estas diputadas que han vivido del dinero público a obligar a los particulares que socialicen este problema que ellos mismos generaron, veamos, se le ha pedido al gobierno federal que cuide los empleos vigentes y no hay respuesta, es el Edo quien debe proteger a su población creando programas sociales y destinando recursos para paliar y ayudar a personas necesitadas, solo q es un gobierno sin orden ni concierto, sin estragias, políticas sociales, medidas sanitarias contundentes, y arribistas intentan desestabilizar en vez de proponer proyectos serios, los propietarios no deben soportar esta carga xq viven de una actividad lícita, la renta para sus gastos en medicina y alimentos, además con el esfuerzo de su trabajo adquirieron un patrimonio que estas diputadas sin memoria histórica y vividoras del presupuesto de los recursos de los contribuyentes, buscan con propuestas electoreras ganar votos y manifiestan su resentimiento a la ciudadanía que ha trabajado toda su vida intentando despojarlos de su patrimonio, la Ley de Personas Adultas Mayores protege el patrimonio de dichas personas así lo ordena para las Instituciones públicas y privadas, mediante el PJF, por lo que es necesario impedir atropellos al marco jurídico de la CdMx.