En un lugar de la colonia Tabacalera en el centro de la ciudad, una pareja inquilina se percata que uno de los departamentos del edificio que habitan está siendo remodelado, incluso amueblado. Semanas más tarde el departamento comienza a ser habitado, pero los vecinos llegan sólo por unos días y se van; el proceso se repite recurrentemente, sonido de maletas arrastrándose, llaves, puertas abriéndose, pasos. Esas maletas les dan pistas, especulan.
Unos meses después la empresa que les alquila el departamento les notifica por correo que su contrato de arrendamiento no será renovado y que deberán entregar el departamento a la mayor brevedad, las negociaciones permiten que esa brevedad se alargue unas semanas para encontrar un nuevo espacio, pero no para mantenerse en el lugar. La mudanza es un hecho.
Más tarde, ya en un nuevo espacio, se enteran que el departamento que habitaban se encontraba ofertado en plataformas en línea, remodelado y publicitado con su ubicación céntrica para el turismo. Su excasa ahora era un Airbnb.
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Cada cierto tiempo las políticas públicas locales se enmarcan en agendas macro regionales que van orientando los objetivos de los territorios: desaparecer el hambre, disminuir la pobreza, cerrar la brecha de género, disminuir el déficit habitacional, etcétera. Objetivos que se convierten en marcos de referencia para las acciones de los gobiernos locales. Cuando los objetivos se agotan (no necesariamente porque son alcanzados), simplemente se modifican. Las políticas de urbanización son un claro ejemplo de ello.
Cuando los instrumentos de urbanización a la periferia (con mecanismos de titularización o de construcción de vivienda social) dejaron de ser factibles,1 la idea de volver a habitar las centralidades urbanas cayó como anillo al dedo en un momento en que el debate de la crisis del cambio climático estaba en auge (años noventa). La capitalización del discurso del reciclaje funcionó perfectamente para posicionar un cambio en las políticas urbanas.
La cosa estaba así: la urbanización de la periferia estaba ahogando a las ciudades en contaminación por las altas tasas de motorización resultado de los viajes centro-periferia, además impactaba en la calidad de la vida de las personas que debían transportarse cotidianamente a estas áreas y estaba siendo costosa la gestión y abastecimiento de servicios para los gobiernos; paralelamente, algunas zonas centrales de las ciudades estaban sufriendo un proceso de despoblamiento2 y una aparente obsolescencia como resultado del cambio de actividades económicas o de la propia estructura urbana (zonas industriales bien ubicadas en desuso, por ejemplo).
La respuesta estaba siendo obvia. Si la vivienda en la periferia tenía ese impacto negativo y existía espacio vacante en las áreas centrales, lo único por hacer era intervenir estas últimas para aumentar su capacidad y aprovechar mejor la infraestructura ya existente de la centralidad. Con esto sobre la mesa, como receta para crear a las chicas superpoderosas, se comenzaron a establecer las políticas de redensificación en las delegaciones todavía centrales de la Ciudad de México. Inicialmente estas acciones aparecieron como políticas de promoción para la producción de vivienda, y luego con la creación y ampliación de infraestructura de transporte público (Metrobús y Ecobici). Recuperación, reciclamiento, renovación, reutilización, ciudad compacta aparecieron en los discursos políticos para posicionar las mejoras en las áreas centrales de la ciudad.
Pero la sustancia X, que no estaba en la receta original,3 resultó terriblemente dañina. El mercado, como un actor fundamental en las políticas de regreso a la centralidad, tomó un papel activo como promotor del desarrollo inmobiliario y en un escenario de poca regulación y nula transparencia, su efecto no fue el —políticamente— esperado.
En efecto, en las alcaldías centrales de la capital se construyó considerablemente más que en todo el resto de la ciudad, pero ello no implicó que aumentara la oferta de vivienda social o asequible, sino todo lo contrario. Es decir, el aumento de valor (plusvalías) del suelo bien localizado, resultado de las acciones públicas, ha sido capturado y rentabilizado por privados limitando a quienes se pueden ver beneficiados de esta inversión pública.
La aparición de Airbnb es un claro ejemplo de esto. Como no existe un marco regulatorio (dentro de lo urbano) para las plataformas de renta de corta estancia, una casa o departamento tiene la capacidad de convertirse en Airbnb sólo con una conexión a internet y el deseo del propietario —esto último ni siquiera es indispensable—, lo que implica que una zona que estaba destinada para uso habitacional pueda convertirse parcial y temporalmente para actividades turísticas, algo que claramente tiene un impacto en la dinámica social de una zona.
Pero no sólo ello, sino que al permitir que una actividad más rentable se coloque como opción de uso para las y los propietarios provoca que se aplique la regla de mercado sobre “el máximo y mejor uso”; es decir, si ofertar un espacio en Airbnb arroja más ganancias que la vivienda en renta, es claro que se elegirá lo primero. Y esto ha estado pasando en las áreas centrales de la Ciudad de México, algo que ya expusieron Madrigal, Sales-Favà y López-Gay en un texto sobre Airbnb en la capital.4
Lo interesante es que quizá la afirmación sobre que la vivienda en renta de corta estancia sea más rentable se quede corta frente a otros fenómenos. Airbnb registró una disminución de ocupación a nivel mundial por causa de la pandemia, esto tiene sentido en tanto que el mundo se paralizó en temas de movilidad durante varios meses. Sin embargo, en la Ciudad de México no hubo una disminución sustancial del número de oferentes registrados en el periodo 2019-2021; es más, incluso hubo un aumento de oferentes que registraban cuatro o más espacios. Sí, con pandemia de por medio.
Gráfica 1. Distribución de anfitriones por el número de espacios ofertados 2019-2020
Fuente: Inside Airbnb, 2019 y 2021
La pregunta es, ¿cómo es posible que en medio de una crisis global la oferta de la renta de espacios de corta estancia se haya mantenido?
Quizá podamos encontrar la respuesta con Sassen5 cuando nos habla del potencial de un edificio bien ubicado y su capacidad para generar riqueza incluso si este se encuentra deshabitado, especialmente en condiciones desreguladas de suelo. Puesto que el potencial de valorización de un edificio radica más por lo que sucede fuera de éste que al interior, por eso quizá mejor si está vacío. A esto se conecta el trabajo de Rolnik6 donde expone la existencia de un vínculo entre la vivienda en alquiler y las finanzas globales, porque el primero tiene la flexibilidad que requiere el sistema financiero global para movilizar y reproducir capital.
El sector de la vivienda es estratégico en este proceso, pues se trata de una necesidad universal con potencial de alcanzar una gran escala, teniendo a la vez un gran atractivo político que se traduce en un apoyo público a los negocios privados involucrados en este sector y a la atracción de fondos de inversión financiera.7
Los proyectos inmobiliarios que ya vemos normalizados en el paisaje de la ciudad, los conflictos que genera un ciudadano norteamericano descalzo en las calles de la Condesa o un tuit de invitación a habitar el centro de la ciudad con ingresos dolarizados son quizá de los elementos visibles del fenómeno de financiarización de la vivienda; pero para comenzar diálogos más efectivos quizá podríamos empezar por seguirle la pista a los intereses que mueven el mercado inmobiliario y buscar formas para introducir mecanismos de regulación que permitan distribuir mejor los recursos que genera la ciudad de manera colectiva.
Rosalba Loyde
Eterna estudiante y profesora; leo, hablo y escribo sobre temas urbanos.
1 Este concepto de factibilidad tiene varias lecturas.
2 Esto era el discurso que trataba de argumentar las políticas de regreso a la centralidad, pero la realidad es que el proceso de despoblamiento fue muy focalizado.
3 Al menos no públicamente.
4 Madrigal, Á., Sales-Favà, J., y López-Gay, “El auge de Airbnb en la Ciudad de México: implicaciones espaciales y sociodemográficas”, Coyuntura demográfica,(14), 2018, pp. 96
5 Sassen, S. Expulsiones. Brutalidad y complejidad en la economía global, Buenos Aires, Katz, 2015, pp. 139-142.
6 Rolnik, R. Urban warfare. Housing under the empire of finance, Londres, Verso, 2015.
7 Rolnik, R., Andrade Guerreiro, I., y Marín-Toro, A., El arriendo -formal e informal- como nueva frontera de la financiarización de la vivienda en América Latina. Revista INVI, 36(103), 2021, pp. 21