Desde hace ya un tiempo ha quedado claro que una de las principales luchas que nuestra generación tendrá que librar será aquella por el derecho a la vivienda. Recientemente se desató una importante polémica con el Gobierno de la Ciudad de México, ante el orgulloso anunció de la jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, sobre una estratégica alianza entre su gobierno y Airbnb, la empresa que ofrece alojamientos en plataforma digital y que ha sido objeto de múltiples protestas y regulaciones a nivel mundial por las distorsiones que genera en el mercado de vivienda.
Aunque la estrategia fue presentada por Sheinbaum como un modelo alternativo, tiene una lógica similar a la ejecutada desde hace décadas: promover el turismo extranjero de altos ingresos que supuestamente dejará una derrama económica importante en la ciudad, con la esperanza de que el libre mercado la distribuya a beneficio de la mayoría de la sociedad (aunque normalmente no suceda así). La particularidad de este anuncio, frente al resto de estrategias que ha tenido como objetivo turistificar la Ciudad de México, es que se hace de la mano de esta plataforma digital masiva, que cuenta al menos con 22 000 anuncios activos en la ciudad, y buscando atraer hasta 75 000 trabajadores remotos extranjeros —los ahora denominados nómadas digitales—.
Efectivamente, el anuncio generó amplio disgusto entre la ciudadanía, especialmente entre jóvenes que se han visto gravemente afectados por el alza de los precios de las viviendas (en venta y en alquiler), y que han sido desplazados o que han recurrido a respuestas como compartir vivienda o de plano volver a vivir con padres o familia. Ya durante 2020 y 2021 algunas organizaciones civiles habían documentado numerosos testimonios de personas expulsadas incluso de la ciudad por la crisis económica, la especulación de precios de la vivienda y la falta de regulación del mercado.
La indignación es clara ante un gobierno que no sólo no busca resolver la crisis de asequibilidad en la vivienda, sino que además la agrava abriendo las puertas a los grandes capitales que pueden generar mayor distorsión en el mercado. Es por eso que a continuación presento cuatro puntos clave que pueden estar detrás del descontento popular ante la alianza entre el Gobierno de la Ciudad de México y Airbnb
El alto aumento de precios de la vivienda en las últimos años
Durante la conferencia de prensa del anuncio de la alianza con Airbnb, le preguntaron a la jefa de Gobierno si podrían aumentar los precios de la vivienda como consecuencia de esta estrategia. Al respecto, Sheinbaum respondió que “esperan que no se disparen las rentas”. Desgraciadamente, el aumento explosivo del precio de las viviendas tiene ya varios años sucediendo, afectando el derecho a la vivienda de los hogares en la ciudad.
Si ya era cara, ahora es impagable la vivienda en la CDMX. Los precios promedio de las viviendas en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) han subido 235 % entre 2005 y 2022 (es decir, 64 % por encima de la inflación), como se puede observar en la siguiente gráfica. A su vez, los salarios han disminuido casi a la mitad (43 % menos) durante el mismo periodo. En respuesta a algunas críticas al descontento con la crisis de vivienda, es importante resaltar que este aumento de precios es generalizado en toda la CDMX —no sólo la Condesa y Polanco—, por lo que son equivocadas las respuestas de “si no puedes pagar, vete a otra colonia”.
Los precios de las viviendas en venta son tan altos que, tomando en cuenta la tasa de interés promedio que cobran los bancos por un crédito hipotecario (10.95 %) y la mediana del precio de las viviendas en la CDMX (3.2 millones de pesos), una hipoteca promedio en la ciudad alcanzaría los 36 000 pesos al mes, lo cual quiere decir que la persona objeto de dicho crédito debería estar ganando más de 108 000 pesos para obtener el préstamo. En la CDMX, sólo 4.7 % de los hogares tienen ingreso corrientes totales superiores a dicha cantidad.
De hecho, el total de pagos que se harían para finiquitar completamente un crédito como el mencionado en el ejemplo anterior equivale a 47 000 días o 129 años de salario promedio en la ciudad. Con fines comparativos, un crédito bajo la misma lógica pero con el precio mediano de la vivienda en 2005 y la tasa de interés de ese momento sería finiquitado con 73.5 años de salario promedio de la ciudad de aquel año. Esa diferencia de 56 años que tomaría a un salario promedio el pagar una hipoteca mediana en la CDMX, muestra la disparidad con la que han evolucionado los salarios y los precios de la vivienda.
En resumen, claro que hace una o dos décadas era difícil alcanzar a comprar una vivienda en la CDMX, pero recientemente los precios de las viviendas se han disparado tanto, que ahora sólo 4.7 % de los hogares de la ciudad pueden comprar una vivienda en la mediana del precio y un trabajador promedio tendría que trabajar más de 100 años para lograrlo.
Claramente, el aumento excesivo de los precios de las viviendas no afectan sólo la posibilidad de compra, sino también la de rentar. Las personas inquilinas han percibido que cada vez es más difícil rentar, los requisitos (legales o no) crecen y el precio es mucho más alto. Para evidenciar el efecto de la pandemia y la falta de regulación durante este sexenio, podemos señalar que en 2018 el decil más pobre de la CDMX dedicaba 42 % de sus ingresos al pago del alquiler, mientras que en 2020 el indicador subió a 51 %. Además, en 2020 también subió a 56 % el porcentaje de hogares del decil I que son inquilinos, es decir, que pagan renta en la ciudad (en 2018 el porcentaje era 49), lo cual es más grave para jóvenes (65 %), y peor para mujeres jóvenes jefas de hogar (79 %).
El acaparamiento de la vivienda por los grandes capitales
Ya en un artículo anterior mencionaba que la financiarización de la vivienda es una de las causas que cada vez cobra más importancia para entender la especulación con los precios en ese mercado. Ese uso de las viviendas no como un satisfactor de necesidades, sino como un activo económico para invertir, ha transformado el mercado de la vivienda e incluso ha modificado las condiciones de las nuevas construcciones. Y aunque puede que Airbnb no sea aún el principal motor de ese proceso de financiarización, sí que es un actor que agrava dicha crisis.
Para justificar estas políticas de apertura gubernamental a Airbnb, por años la empresa ha vendido la narrativa de que los anfitriones que anuncian en su plataforma son emprendedores que ponen en renta un cuarto de su casa para complementar ingresos. Esa narrativa es una mentira en la mayoría de los casos. Los actores preponderantes dentro de la plataforma son grandes empresas (Casai México o Homi) o usuarios multimillonarios que acaparan una parte importante de ese mercado.
En CDMX, según datos de Inside Airbnb, 62 % de los anuncios no son cuartos, sino viviendas enteras en alquiler. Además, 64 % de los anfitriones de la plataforma tienen más de un anuncio activo (lo cual en la gran mayoría habla de la posesión de al menos varias propiedades inmobiliarias), y 23 % tienen más de 10 anuncios activos. El dato anterior nos muestra que, si recordamos el precio mediano de las viviendas en la CDMX (3.18 millones de pesos), significa que al menos uno de cada cuatro anfitriones poseería cerca de 32 millones de pesos en activos inmuebles.
Incluso la persona que más anuncios activos tiene en Airbnb llega a 207 (un usuario listado como Mr. W), lo cual podría ser equivalente a una masa de 630 millones de pesos en inversiones inmobiliarias (con una estimación seguramente muy baja). Sólo los 10 anfitriones con más propiedades acaparan el 4 % del total de anuncios de Airbnb y un aproximado de 3000 millones de pesos, como mínimo.
Tales cifras de la concentración del mercado dentro de Airbnb muestran una cara más de la histórica desigualdad dentro del mercado de alquiler de vivienda en México que claramente precede por mucho a la entrada de esta plataforma. Ya el año pasado reportamos con datos de 2018, que el 62 % de los ingresos por rentas de propiedades inmobiliarias se iban al 1 % más rico del país, mientras que en suma, prácticamente 99 % de dichos ingresos se quedan en el 10 % más rico. Saliendo de ese estrato social, prácticamente nadie (menos del 2 %) de los hogares reporta recibir rentas generadas por poner en alquiler una propiedad inmueble. A partir de lo anterior, es claro el acaparamiento de los grandes capitales sobre la vivienda en alquiler en México y en la CDMX. También es claro que la cuestión inquilinaria es una cuestión de clase.
Desplazamiento, desalojos y “libre mercado”
Durante la conferencia de prensa de la semana pasada respecto a la alianza con Airbnb para promover el turismo de trabajadores remotos, Claudia Sheinbaum también dijo: “Los nómadas digitales eligieron a la CDMX […] No es algo que nosotros hayamos promovido […] pero ahora lo queremos impulsar más”. Al respecto, habría que decir que las políticas de no intervención ni regulación sobre el Mercado son una forma indirecta de promover la financiarización y el crecimiento de Airbnb.
Si bien la sociedad civil, la academia y los bolsillos de la ciudadanía han notado desde hace años los efectos de la burbuja inmobiliaria y la especulación de precios, el Gobierno de la CDMX ha hecho poco para detener sus efectos. Por ejemplo, en Agosto de 2020, presionada por reporteros que señalaban las dificultades para pagar la renta en plena crisis económica para un amplio porcentaje de la población, Sheinbaum prometió que apoyaría las rentas de la población inquilina. Pasaron los meses, y ese programa de apoyos nunca se presentó.
Ante la completa desprotección del Estado y las fuerzas especulativas del mercado inmobiliario (que ni siquiera son “libre mercado” en sentido estricto), la ciudad ha expulsado a su ciudadanía —sus personas trabajadoras y estudiantes—, y ha preferido abrir las puertas a los grandes capitales de la financiarización. Entre distintos organismos civiles, entre ellos Habitat International Coalition (HIC-AL) y el Instituto de Estudios sobre Desigualdad (INDESIG), hemos documentado la expulsión y el desplazamiento de la CDMX de muchísimas personas durante los últimos años.
Algunos testimonios nos han mencionado que les han dejado de alquilar las viviendas porque “van a convertirla en Airbnb”, incluso diciendo que los caseros les daban la oportunidad de permanecer pero pagando lo que generaría un Airbnb. De hecho, el ingreso promedio mensual que genera una vivienda de uso frecuente en Airbnb en CDMX es cercano a 17 000 pesos, muy por encima del salario promedio mensual en la ZMVM, que era de 3700 el año pasado.
El proceso social de desplazamiento de la población con menor poder adquisitivo de las colonias donde más presencia tienen los grandes capitales de la financiarización inmobiliaria y Airbnb ha llegado al grado de los desalojos forzosos, violando así los derechos humanos de las personas afectadas. A raíz de las denuncias sobre múltiples desalojos forzosos en la ciudad durante la crisis económica, distintas organizaciones civiles pedían una moratoria para detenerlos, lo que el gobierno nunca realizó.
Actualmente, persiste una lucha por modificar las disposiciones legales que no protegen a los inquilinos ante desalojos forzosos —por ejemplo, que la ley permite que puedan realizarse por cargadores y no por autoridades—, lo cual ha llevado a una controversia específica sobre el Artículo 60 de la ley de Derechos Humanos de la Ciudad de México (impulsada por HIC-AL, el Movimiento Urbano Popular, la Plataforma 06000 y la Red de Desalojados), el cual regula cómo pueden darse los desalojos en la ciudad, y fue modificado en 2019 eliminando de su redacción ciertas garantías al derecho a la vivienda, lo que ha generado una acción de inconstitucionalidad en espera de ser resuelta próximamente en la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Regular a Airbnb (y al mercado inmobiliario)
Por último, es importante mencionar que, debido a las distorsiones de mercado que genera la presencia masiva de Airbnb en las ciudades, múltiples gobiernos del mundo han decidido luchar contra la empresa. Ada Colau en Barcelona, Anne Hidalgo en París, sumadas a otras ciudades como Amsterdam, Berlín, Londres, Nueva York y Singapur, regulan la presencia de Airbnb en sus ciudade en una batalla contra los efectos nocivos de la plataforma y la financiarización de la vivienda sobre su ciudadanía.
SegúnThe Shift, la propuesta para garantizar el derecho a la vivienda a nivel mundial, los gobiernos deberían ejecutar múltiples acciones, entre ellas:
- a) Limitar el uso de viviendas de inversión en rentas de corto plazo (Airbnb), así como generar un registro de las viviendas anunciadas en la plataforma.
- b) Empresas como Airbnb deberían compartir sus datos con el gobierno, para que este tenga mayor información y con base en ellos generar políticas públicas basadas en evidencia.
- c) Las rentas de estancias de corto plazo (como Airbnb) deberían prohibirse en zonas altamente turistificadas, especialmente donde las poblaciones locales corren el riesgo de ser desplazadas.
- d) Los gobiernos deben asegurar que las viviendas en construcción estén dirigidas a dar alojo y garantizar el derecho a la vivienda de la ciudadanía que habita la ciudad, y no para el turismo de corto plazo (ejemplo de lo contrario sucediendo ahora son los departamentos de 30m2 o menos).
- e) Por último, cuando una vivienda en renta de corto plazo queda vacía por más de tres meses, el gobierno debe usar incentivos o incluso expropiación para convertirla en vivienda en renta de largo plazo.
Son múltiples los incentivos fiscales y las políticas públicas que pueden usar los gobiernos para desalentar la inversión en viviendas dirigidas al alquiler de corto plazo y la financiarización de la vivienda. Incluso la jefa de Gobierno habla de que los nómadas digitales pueden hacer uso de la importante infraestructura pública de la ciudad (internet gratuito, transporte público de calidad, ciclovías, espacios públicos, etc.), pero no menciona para nada algún tipo de impuesto a la plusvalía capturada por los inversionistas en el mercado inmobiliario.
Es importante no caer en tendencias que señalan a individuos en específico (como la xenofobia hacia los migrantes extranjeros de alto poder adquisitivo), ni quedarse sólo en conceptos como la gentrificación que suelen ser utilizados para culpar decisiones individuales, en lugar de ampliar la mirada para reconocer los grandes procesos estructurales que han generado la grave crisis de vivienda, como la financiarización de la vivienda sumada a la especulación con los precios del mercado inmobiliario.
Claramente el principal problema con Airbnb no son los turistas o trabajadores remotos que se quedan en el cuarto extra de una vivienda de una persona de clase media. El problema es el acaparamiento de los grandes capitales sobre importantes porciones de la vivienda disponible para transformarla, pasando de una vivienda cuyo objetivo era el alquiler de largo plazo a alguien local (alguien que trabaja o estudia dentro de la ciudad), a una vivienda dirigida a estancias de corto plazo para dar alojamiento a otras personas con mayores ingresos sin interés de vivir permanentemente en la ciudad o, en el peor de los casos, que termine como una vivienda vacía gran parte del tiempo (cuyos ingresos por ciertas temporadas aseguran su permanencia en la plataforma y en esa modalidad) mientras miles de personas no tienen donde vivir.
Como ya retrata el documental Push, ahora hay colonias a nivel global como Notting Hill en Londres donde algunas calles lucen vacías, debido al proceso de financiarización. Incluso en ciudades en México como Guadalajara se ha documentado bien este proceso de departamentos vacíos que sostienen burbujas inmobiliarias. Viviendas sin habitantes y habitantes sin vivienda.
Espero que ante la ola de críticas desatadas por la alianza con Airbnb, el Gobierno de la CDMX reflexione sobre su papel omiso a la regulación de la financiarización de la vivienda que exacerba la especulación con el mercado inmobiliario, así como su responsabilidad como garante del derecho a la vivienda de su ciudadanía. De igual forma, espero que el descontento que ha suscitado esta noticia entre la población, especialmente entre los más jóvenes, sirva como un catalizador que agrupe movimientos sociales que luchen por exigir sus derechos respectivos en términos de vivienda.
Cada vez queda más claro que una de las batallas más importantes de nuestros tiempos para disminuir la desigualdad está en desmontar la especulación y excesiva acumulación en el mercado inmobiliario, así como la lucha por la garantía de vivienda digna y accesible para todas las personas. Ojalá y se exija regulación inmediata en el mercado de vivienda y en la presencia de Airbnb en la CDMX.
Máximo Ernesto Jaramillo-Molina
Doctor en Sociología por El Colegio de México y economista por la Universidad de Guadalajara donde actualmente es profesor-investigador. Atlantic Fellow del Instituto Internacional de Desigualdades de la London School of Economics (LSE). Es cofundador y director del Instituto de Estudios sobre Desigualdad (INDESIG), y del proyecto de divulgación “Gatitos Contra la Desigualdad”.