Encontrar un lugar para vivir en cualquier ciudad del mundo es cada vez más complicado, pero especialmente en Ciudad de México. Hoy en día, el costo de vivienda sube más rápido que los salarios promedio. De acuerdo con un estudio de Máximo Ernesto Jaramillo-Molina, la vivienda promedio en México ahora es 98 % más cara respecto de los salarios promedio comparado con 2005. Lo anterior se suma a la poca oferta de vivienda asequible y a los modelos de vivienda social poco adaptados a las necesidades actuales.
Las predicciones del Banco Mundial en cuanto al incremento de población urbana estiman que para 2050 el 84 % de los habitantes del mundo vivirán en algún tipo de territorio urbano, los cuales representan tan sólo el 0.002 % de la superficie terrestre. De estos, el 33 % viven en alguna forma de asentamiento irregular. Por otro lado, el precio de vivienda ha subido a su ritmo más alto en 30 años: en los países de la OCDE ha aumentado un 9.5 % desde el primer trimestre de 2020 hasta el mismo periodo de 2021. Estas circunstancias auguran, desde hace algunos años, una importante crisis mundial de vivienda. Con estas condiciones dadas es inevitable cuestionarnos ¿cómo viviremos en las ciudades en el futuro?
Algunos gobiernos han intentado tomar la iniciativa. Sin embargo, ninguno ha tenido la capacidad suficiente para sostener la demanda creciente. Por otro lado, el modelo de vivienda urbana social ha demostrado ser un esquema caduco poco adaptado a las necesidades y realidades financieras de las poblaciones.
Contra todo mal pronóstico, los mercados siempre encuentran una forma de emerger por sí mismos, encontrando oportunidades donde otros no han sido capaces de verlas. Éste es el caso del coliving y cohousing, dos conceptos que se basan en nuevos modelos de propiedad y cohabitación que han demostrado lograr resolver muchas de las problemáticas de la vida y el desarrollo urbano de las ciudades modernas, principalmente la falta de vivienda urbana asequible o social.
Principales problemáticas de la vida urbana moderna
La falta de vivienda urbana
Hoy en día, la Zona Metropolitana del Valle de México abarca una superficie de casi 8000 kilómetros cuadrados, 60 municipios en tres estados distintos, con una población de alrededor de 21 millones de habitantes. Desde 1800, la mancha urbana se ha expandido más de 500 veces su tamaño, con una mayor velocidad entre 1970 y 1980. El crecimiento acelerado de los territorios urbanos no es exclusivo de Ciudad de México, toda gran metrópolis está sujeta a recibir miles de personas diariamente que llegan con la esperanza de un mejor futuro. Ha sido también el caso de Jalisco, el Estado de México, Michoacán y Guanajuato. El sueño urbano se materializa sólo para unos cuantos, mientras que el resto son empujados a las periferias, obligados a vivir en condiciones precarias con altos índices de marginación. Es claro que la gestión de las administraciones no ha sido la más adecuada, pues no ha logrado dar solución a un problema que lleva ya largo tiempo.
En 2013 se suspendió de manera indefinida la Norma 26, que permitía la adición de dos niveles de desarrollo potencial para proyectos de vivienda social que cumplieran con ciertas características.1 Desde entonces, no ha habido nuevas normas que impulsen el desarrollo de vivienda social urbana o asequible de manera efectiva y certera. Aquellas que se han creado (Previ) basan los estímulos para desarrolladores en condiciones de inviabilidad financiera. La única solución posible a la escasez y el encarecimiento del suelo urbano es apostar por una nueva política de densidad de desarrollo en términos de metros cuadrados y número de viviendas permitidas. La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) reporta que en Ciudad de México existe un déficit de 272 000 viviendas, mismo que se incrementa en 70 000 unidades cada año.
Por otro lado, los planes de desarrollo urbano existentes no contemplan la densidad necesaria en las zonas centrales de la ciudad. Revertir esto podría solucionar varios de los problemas de traslados y transporte público: de acuerdo con el Plan General de Desarrollo de la Ciudad de México 2021 un viaje promedio tiene una duración estimada de 68 minutos realizado en transporte público. Éste, a su vez, es un problema estructural de la distribución poblacional y las formas de uso de la ciudad. La zona metropolitana ha crecido sin una planificación clara, lo que ha detonado tráfico y costos elevados en transporte. Los programas de desarrollo urbano (PDU) están creados para la construcción táctica de una política de desarrollo a corto, mediano o largo plazo. Sin embargo, suelen ser ajenos a las necesidades de la ciudad; impulsan políticas de zonificación que segmentan aún más a las poblaciones, y fomentan la especulación inmobiliaria y el encarecimiento de la tierra.
No es un problema de dinero, ni de la población: es un problema de rezago y abandono en la gestión de la ciudad.
Cambio en la tendencia sociodemográfica y en los patrones de agrupamiento social
Actualmente, diversas tendencias demográficas se perfilan también como presiones ejercidas sobre la vivienda. La primera relacionada con una mayor expectativa de vida: vivimos más, morimos más viejos. De acuerdo con el Departamento de Asuntos Económicos y Sociales de Naciones Unidas, en 2050 las personas mayores de 60 años pasarán de 1000 a 2 100 000 millones. Las personas mayores de ochenta se triplicarán de 137 a 425 millones; el 22 % de la población mundial será mayor de 60 años y en lugares como Estados Unidos, Alemania y Japón, una de cada tres personas será mayor a sesenta años. Es decir, en unos treinta años, un buen porcentaje de la población mundial pertenecerá a la tercera edad, lo que implicará exigencias nunca vistas de accesibilidad, salud, distribución de recursos, cuidado y servicios.
De acuerdo con las actuales proyecciones de población mexicana, en 1950 residían cinco personas mayores (60 años y más) por cada 100 habitantes. Actualmente esta cifra llega a 12 personas mayores por cada 100 habitantes. De mantenerse esta tendencia en 2050 se estima que 23 de cada 100 serán personas mayores, concentradas especialmente en la Ciudad de México (32.1 %), el Estado de México (24.3 %) y Veracruz (24.0 %).
Las tendencias relacionadas con nuevas generaciones también imponen cambios en las formas de agrupamiento social. En esta década, cada vez más adultos jóvenes deciden no casarse ni tener hijos, muchos impulsados por la precariedad de las condiciones laborales. De acuerdo con datos de ENOE y SHF, en los últimos 16 años, los salarios promedio en México han decrecido un 16 %, mientras que el costo de vivienda ha aumentado en un 42 %. Algunos miembros de esta generación de adultos jóvenes prefieren vivir en zonas céntricas —con rentas compartidas debido a los altos costos— para acceder a mejores zonas de trabajo con traslados cortos. Otros buscan empleos remotos que les permitan hacer viajes económicos frecuentes —de “mochilazo”—, con la posibilidad de conectarse desde diferentes capitales del mundo. Existen alrededor de 35 000 000 nómadas digitales alrededor del mundo, 14 % de ellos se ubican en la Ciudad de México lo cual la hace la ciudad con más cantidad de población nómada a nivel mundial.
Muchos adultos jóvenes comparten espacios con su pareja o amigos en colonias deterioradas del centro, o marginadas por su lejanía pero bien conectadas en cuanto a transporte y vialidades para poder acceder a rentas accesibles. Son muy pocos los que pueden costear vivir solos, muchos menos los que tienen el capital para adquirir una vivienda propia, y apenas unos cuantos los que pueden pagarla en el centro. Estas generaciones se han visto empujadas a cohabitar en esquemas comunitarios, obligados a compartir alquileres de espacios sin diseños arquitectónicos adecuados que cubran sus necesidades.
Esta precariedad de condiciones económicas y laborales obliga a buscar alternativas innovadoras, capaces de flexibilizar ciertas necesidades —espacio suficiente, propiedad privada individual, privacidad en cuanto a baño y cocinas o incluso recámaras, estabilidad o fijeza en el lugar de residencia, cercanía respecto del lugar de trabajo— para privilegiar la calidad de vida. Y se admiten nuevos paradigmas de convivencia y propiedad. Familias reconfiguradas; viviendas compartidas.
Coliving: una nueva forma de cohabitar
El coliving es un modelo de vivienda compartida asequible que dota de espacios de calidad a residentes afines. Se le puede considerar un derivado del coworking, pues busca motivar a sus ocupantes a vivir y trabajar juntos, a convivir e intercambiar experiencias significativas, con la idea de generar sinergias que potencien y pongan en marcha los proyectos de cada co-liver. Los residentes generalmente tienen su propia recámara y baño (en algunas ocasiones), y se busca reforzar el sentido de comunidad mediante zonas comunes como salas de trabajo, de recreación y de descanso. Los gastos se comparten entre todos los residentes, de modo que el costo de vida resulta más económico que con una renta tradicional o una hipoteca. A menudo se cuenta con servicio de limpieza, amueblados hechos por profesionales y con todos los servicios ya instalados y corrientes. Los arrendamientos suelen ser a corto plazo o flexibles, de modo que son afines al estilo de vida de profesionales independientes o que requieren moverse de un lugar a otro.
Así, el coliving mezcla características de la vivienda familiar, los conjuntos multifamiliares con amenidades compartidas y los hoteles. Atiende el desempeño de las ciudades al medirse en términos de sustentabilidad, flexibilidad y habitabilidad. Su principal objetivo actual son los millennials: los nacidos entre 1985 y 1995, quienes son hoy en día uno de los grupos más afectados por la crisis de vivienda.
Esta forma de vida ha sido impulsada por la creciente urbanización, los cambios sociodemográficos citados, el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, así como por la búsqueda de rendimientos ajustados al riesgo. Los líderes en esta nueva forma de vida son centros urbanos empresariales, culturalmente dinámicos y sumamente turísticos como Londres, Ámsterdam, Manchester, Dublín, París, Sheffield, Viena, Berlín, Nueva York, Seattle, Madrid, Bruselas. Ciudades con estas características urbanas, como Ciudad de México, pueden verse beneficiadas a largo plazo por este tipo de esquema de cohabitación.
Bajo una correcta regulación, el coliving puede ofrecer varios beneficios. Entre ellos se destacan: mayor variedad y calidad de espacios, mayor eficiencia de ocupación de espacios y ahorro en traslados, mayor densidad en los centros urbanos con menor impacto, solución al problema de vivienda asequible urbana, convivencia y construcción de comunidad, crea economías de escala, facilita la administración condominal el fomento a la intergeneracional. Para obtener todos estos beneficios resulta fundamental comprender el modelo del coliving y, por tanto, desarrollar la regulación y normatividad adecuada que potencie sus características.
Cómo funciona el negocio del coliving
Se estima que en los próximos cinco años la industria del coliving en México alcance un mercado de 550 000 millones de pesos anuales. En Europa la industria reporta un tamaño anual de más de 64 000 millones de euros.
Los modelos de gestión de coliving pueden tener su base en dos diferentes sistemas:
• Modelos comerciales y estandarizados: que provienen de empresas que buscan nuevos nichos de negocios y trabajan bajo procesos de estandarización.
• Modelos autogestionados: que provienen del interior de las propias comunidades organizadas.
Es importante distinguir el coliving de otros esquemas cercanos como el cohousing. Las diferencias principales tienen que ver con el tipo de arrendamiento y los operadores. En el coliving las unidades son rentadas, mientras que en un sistema de cohousing se adquieren como una forma de propiedad privada. Por otro lado, los coliving son gestionados por un operador externo, generalmente un proveedor especializado, mientras que el cohousing es operado y administrado por la comunidad misma que lo habita. Así, el coliving es un sistema relacionado con lo temporal, mientras que el cohousing se vincula con la permanencia.
Entre los antecedentes como modelo de negocio podemos citar la vivienda en renta, los clubes de renta y la operación de cadenas chicas de hotel. Hoy en día, poner en renta una propiedad convencional en la Ciudad de México deja un rendimiento anual de entre el 5 y el 5.5 %; poner en renta un coliving significa rendimientos de hasta el 12 % anuales.
Regulación y normativa internacional del coliving
El coliving permite desarrollar mayor cantidad de viviendas, con costos distribuidos entre mayor cantidad de propietarios, con servicios mejor atendidos y mejor aprovechados. La dotación de servicios se abarata, la vida se economiza y hay un mejor aprovechamiento del suelo urbano; viene siempre ligado a una política de densificación de los centros urbanos. No hay que olvidar que el valor del suelo urbano descansa en su potencial de desarrollo lo que naturalmente provoca encarecimiento de tierra disponible y que la expansión de las manchas urbanas, que a su vez, dificulta la dotación de servicios y la movilidad.
Como sucede con cualquier innovación que adquiere una enorme repercusión social, el coliving se ha desarrollado más rápido de lo que puede asimilar la administración pública. Sus retos principales en este sentido son el desarrollo de normativas y políticas públicas, el tratamiento fiscal y su forma de financiamiento.
Hoy en día, casi todas las ciudades del mundo carecen de una política pública y normativa de los esquemas de coliving. Hacen falta nuevos modos de financiamiento, organización y regulación. Sin embargo, en muchos países existen normativas y políticas públicas que pueden servir como preámbulos. Pueden considerarse líderes en regulación los Estados Unidos, el Reino Unido, los Países Bajos, así como diversas ciudades de España.
Reglamentación del coliving en la Ciudad de México
El precio del suelo en la Ciudad de México está determinado de forma indirecta por el potencial de desarrollo y la accesibilidad a servicios de una zona determinada. Así, las zonas que son más propensas a ser densificadas y con mayor acceso a servicios, serán aquellas con mayor desarrollo urbano e inmobiliario. El gobierno determina los usos del suelo e indirectamente controla su potencial y su precio. A falta de capacidad de desarrollar la totalidad de la vivienda social requerida, el Gobierno de la Ciudad de México publicó la Norma 26 en el año 2000, con el objetivo de incentivar la producción de vivienda asequible en las cuatro alcaldías centrales de la Ciudad de México a través de la iniciativa privada. Al construir un desarrollo de viviendas según las características específicas establecidas por ley, con un precio de venta menor a un millón de pesos, como retorno se gratificaba con la opción de construir dos pisos adicionales. Sin embargo, los abusos de los desarrolladores inmobiliarios llevaron a la suspensión de la Norma 26 a partir de agosto de 2013. Desde entonces no existe una norma o un programa que incentive realmente el desarrollo de vivienda asequible. Esto repercute en el citado déficit de 272 000 viviendas que reporta Conavi, así como el de las más de 70 000 que se suman año con año.
Hoy en día, según la norma mexicana, una vivienda ha de contar obligatoriamente con determinados locales o espacios especificados en el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México: cocina, sala, comedor, recámaras, baño, etc. Hasta 2017, una vivienda debía de tener por fuerza un estacionamiento, contara con vehículo o no, lo que supone un sobredesarrollo de metros cuadrados, traducida en espacios que los usuarios probablemente ni demanden ni utilicen… La Norma no ha evolucionado mucho más independientemente de la demanda real de los usuarios, con lo que se limitan nuevos esquemas que respondan a nuevas necesidades.
En Ciudad de México existen pocas opciones de vivienda compartida y asequible: renta de cuartos, cohabitación con roomies, adaptaciones inadecuadas del modelo coliving. Por otro lado, no existe una normatividad coherente y lógica que secunde el desarrollo de vivienda asequible dentro de la ciudad. De hecho, la norma mexicana no incluye ninguna figura que albergue en sí un sistema de cohabitación. Sin embargo, no está prohibida la renta de cuartos individuales en espacios de residencia compartida, lo que posibilita la mayoría de los coliving que existen actualmente.
Los coliving existentes se han desarrollado sobre todo en edificios ya existentes, pues no requieren de nuevos permisos. La mayoría son informales o funcionan como casa habitación o en su caso bajo el uso de hotel o casa de huéspedes. Lo anterior fomenta, que gran parte de ellos no cuenten con medidas necesarias de habitabilidad, así como los espacios necesarios para la vida en comunidad, es decir, que no tienen propósito de coliving.
Hay otras regulaciones tangenciales. La Ley de Establecimientos Mercantiles menciona en su apartado dedicado a hospedajes que los cuartos deben estar separados por muros, canceles o mamparas; establece además que los precios deben ser fijos por día, y que no puede haber contratos mensuales. En las cartas de uso de suelo no existe actualmente ningún impedimento para rentar cuartos individuales como sucede en otros países; existen mínimos de locales que suman 22 metros cuadrados pero no existen mínimos generalizados. En los apartados dedicados a arrendamiento del Código Civil Federal se establece que todo bien puede arrendarse. Sin embargo, no están normadas las rentas en parcialidades de un solo bien y también establece que las rentas no deben ser mayores a diez años ni menores a uno.
¿Por qué regular y normar el coliving?
Fomentar la creación de una política pública de coliving podría ayudar a resolver muchos de los problemas de la vida urbana moderna: la vivienda asequible urbana, el acceso a una tercera edad digna, el problema de aislamiento social y deterioro de la salud pública, reducción de los tiempos de traslado de la ciudad y por ende inversión en transporte público y a fomentar una política de densificación controlado de bajo impacto.
El coliving surgió de forma orgánica para responder a la falta de vivienda social. Sin embargo, los gobiernos del mundo aún no la asumen mediante regulación e incentivos. Incorporar el coliving a las opciones que fomenten el desarrollo de vivienda desde los gobiernos de las ciudades propiciaría estándares de calidad, regulaciones y certificaciones que la avalen como vivienda segura y de calidad. La cohabitación ya es una realidad en México a pesar de no existir diseños específicos que garanticen la seguridad y calidad de vida de los usuarios; es una industria que tiene un crecimiento anual por encima del 50 % con un potencial no aprovechado para el desarrollo de los centros urbanos.
Apostar por la densificación y los esquemas de cohabitación sería una solución a largo plazo para la gran carencia de vivienda asequible en las ciudades, así como un modo de frenar el crecimiento desorbitado del costo del suelo y la expansión de la mancha urbana.
Eduardo Gorozpe
Director general y socio fundador de A-001 Taller de Arquitectura (CDMX)
1 Estas características eran:
1. Acreditar que el valor de venta de la vivienda de interés social no exceda del importe que resulte de multiplicar por 15 el salario mínimo general vigente que corresponda al Distrito Federal elevado al año, y para vivienda popular que no exceda del importe equivalente a multiplicar por 30 veces el salario mínimo general vigente que corresponda al Distrito Federal elevado al año. Para el caso de proyectos dentro de los perímetros A y B del Centro Histórico el monto máximo podrá ser de hasta 236 veces el salario mínimo mensual vigente para el Distrito Federal.
2. El porcentaje de cajones de estacionamiento deberá ser mínimo de 30 % para vivienda de interés social, en régimen condominal. En el caso de la vivienda de interés popular, será del 60 %.
3. El área máxima construida por vivienda (sin incluir indivisos y estacionamiento) no deberá rebasar los 65 m².