En un día despejado en la Ciudad de México, hacia el poniente pueden verse las enormes torres que componen Santa Fe. Con las montañas de fondo se ve cuán extraño es este paisaje para el resto de los capitalinos que, alejados del sitio por cañadas y distancias y autopistas de cuota, sentimos que lo que hay ahí nos es ajeno, como si perteneciera a otro mundo. Inaugurado a finales de 2017, el parque La Mexicana se encuentra en el corazón de este exclusivo barrio. Es una de las pocas áreas verdes de la zona y, con sus veintisiete hectáreas, uno de los pocos lugares que ofrece un espacio de esparcimiento a sus alrededores —que albergan oficinas, universidades, complejos residenciales de alta renta y centros comerciales de lo más variopintos.

Ilustración: Víctor Solís

Juegos infantiles en La Mexicana y torres de oficinas de Santa Fe al fondo

Fuente: SEDUVI.

A simple vista, el parque aún carece de la frondosidad planeada, aunque sus veredas y ciclopistas se encuentran constantemente ocupadas por los vecinos y trabajadores de la zona. Además, cuenta con un jardín canino que sirve de techumbre a un Petco, un skatepark (pegado a la avenida para maximizar su visibilidad), un jardín zen, una zona para niños pequeños que se llama, elocuentemente, jardín infantil y un anfiteatro para espectáculos musicales —todo esto sin contar, por supuesto, con los locales comerciales con los que se financiará su mantenimiento (entre los que se encuentra una “zona gastronómica”, un Starbucks y una Boulangerie 41) y un par de lagos con aguas sospechosamente azules.1 “Ahora se dan cuenta que es el parque más moderno que tiene todo el país, que es un parque urbano de clase mundial”, dijo el jefe de Gobierno Miguel Ángel Mancera al respecto.

Todas estas amenidades están conectadas por un diseño elegante del reconocido arquitecto paisajista Mario Schjetnan. El proyecto asume la topografía escarpada del sitio y la explota para ofrecer un recorrido que nunca deja de ofrecer nuevos momentos. Es como si, lejos de poder ser una superficie de descanso y recato, el parque tuviera que ser necesariamente un sitio con una narrativa propia; un sitio en el cual nunca hay aburrimiento. Por si fuera poco, La Mexicana logra, gracias a la distancia que guarda su paseo principal con respecto a los edificios de enfrente, dotar a Santa Fe de un skyline: el parque sirve para producir a la ciudad como espectáculo, no ya de lejos sino también de cerca. City Santa Fe. “No te vayas sin conocer el efecto espejo del lago”, dice la página promocional. “Toma una fotografía del cielo y las construcciones circundantes: no te arrepentirás de su belleza”. Ante tanto, no es de sorprenderse que el parque fuera premiado como el mejor proyecto de desarrollo urbano del 2017 durante el Real Estate Show de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI.

Pero una mirada más a fondo revela la artificialidad de este constructo, pues mucho más que un simple espacio público, el parque responde a la necesidad de desarrollar las 40 hectáreas que otrora pertenecieran a la mina de arena conocida como La Mexicana, cuyo terreno fue adquirido por el gobierno de la ciudad en la década de los noventa. Ante la presión inmobiliaria derivada del rápido desarrollo de Santa Fe, este sitio aumentó su valor considerablemente durante los últimos tres sexenios, volviéndolo altamente rentable.2 Sin embargo, esta zona de desigualdades precisaba un programa público, y como respuesta, el Programa Parcial de Desarrollo de la zona Santa Fe, realizado durante el gobierno de Marcelo Ebrard, proponía “urbanizar el predio conocido como La Mexicana para permitir la ocupación del mismo con poco más de cinco mil viviendas y un área para desarrollo de servicios urbanos”. Para llevar a cabo este plan, el entonces jefe de gobierno prometió venderlo a desarrolladores inmobiliarios con el objetivo de producir vivienda a precios accesibles para los trabajadores de la zona.

El problema es que Santa Fe ya estaba poblado, y preocupados por lo que consideraban una afrenta a la movilidad y la plusvalía de sus propiedades, la Asociación de Colonos de Santa Fe —una organización que busca “agrupar y representar a todos los propietarios, residentes y arrendatarios de inmuebles de la zona”, desde la Universidad Iberoamericana hasta Hewlett-Packard— buscó al entonces jefe de gobierno, Miguel Ángel Mancera Espinoza, para aprovechar el terreno con el objetivo de generar un parque. Esto significó rechazar la propuesta de construir vivienda social para cambiarla por un parque que ocuparía el 100% del terreno − Menos burros, más (y más rentables) olotes.

La misma administración de Mancera, cuyo lema de “Capital Social Para Ti” apuntaba hacia una mayor participación ciudadana, dio la espalda a la propuesta de Ebrard, y luego de negociar con los Colonos de Santa Fe que el parque sólo ocuparía el 70% del terreno para financiar el 30% restante con desarrollos inmobiliarios, el Gobierno publicó en su Gaceta Oficial del 16 de noviembre de 2017 que dejar pasar la oportunidad de “dirigir de forma asertiva el desarrollo urbano” y “dejar de coordinar a los diferentes actores que han manifestado su interés en participar […] en la recuperación y desarrollo urbano sustentable” de la zona de La Mexicana, “conduciría a permitir su deterioro paulatino”. Para evitar este deterioro, era necesaria “la implementación de acciones y políticas públicas” para promover que el sitio y sus alrededores” recuperen su valor social, económico y ambiental, a fin de causar impactos positivos en materia de integración urbana, equidad territorial, sostenibilidad, seguridad e infraestructura.” Pero esto no era todo: para que el gobierno no erogase recursos públicos “que podían ser destinados a otras necesidades”, éste creía necesaria “la aplicación de acciones de colaboración entre los sectores público, privado y social”, con el objetivo de que las tres partes “contribuyan con la reactivación del desarrollo urbano en la zona”.

Esta declaratoria de necesidad, realizada a posteriori, conllevó la creación de un fideicomiso público-privado, en el que el sector privado, representado por FIBRA Danhos y Grupo Copri, se comprometía a invertir dos mil millones de pesos para construir un parque de 27 hectáreas a cambio de la posibilidad de desarrollar viviendas en las 13 hectáreas restantes, mientras que el sector público concedía el terreno al privado, en condiciones que hasta hace poco eran desconocidas. Asimismo, la Asociación de Colonos de Santa Fe quedaría con la concesión de la administración del parque, en un caso opaco de adjudicación directa. Hace poco, respondiendo a una solicitud de un privado, el Instituto Nacional de Transparencia, Acceso a la Información y Protección de Datos Personales (INAI) pidió a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México (Seduvi), que se transparentara el acuerdo, que había quedado oculto por un año.

Plano del parque La Mexicana (en gris el 30% destinado a desarrollos inmobiliarios)

Fuente: SEDUVI.

La información revelada vislumbra la magnitud del negocio: a cambio de la inversión en el parque, Fibra Danhos y Grupo Copri pueden construir torres de hasta 15 niveles que albergarán 1,650 viviendas de por lo menos 180m2, mientras que la administración del parque queda en manos de la Asociación de Colonos de Santa Fe por un período de 40 años. Por si fuera poco, Grupo Banorte, que representa a los colonos en este Título de Concesión, deberá pagar el 1% de sus ingresos anuales a las arcas públicas.

Volviendo al desarrollo de las viviendas que aún están por construirse, un cálculo rápido de cuánto costaría la construcción revela una inversión extra de otros 3.5 mil millones de pesos. Ahora, con unos de los precios por metro cuadrado más elevados del país,4 las ganancias de las desarrolladoras ascenderán por encima de los 20 mil millones de pesos.

Entrevisto a Josefina MacGregor, de la asociación Suma Urbana, que tiene más de 15 años investigando y documentando los cambios en la legislación que regula el desarrollo urbano. Le explico la lógica detrás de mi cálculo y le doy mi cifra.

“Uy,” me dice. “¿Cómo crees? ¡Es mucho más!”
Me siento un poco ingenuo.

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El parque La Mexicana, que triplica el área de la Alameda Central,5 es producto de un mecanismo llamado Sistema de Actuación por Cooperación, o SAC. Los SAC son mecanismos que permiten “articular la acción de los sectores públicos, social y privado, para la realización de proyectos y obras específicas.” El objetivo de éstos, según se lee en la página del Gobierno de la Ciudad de México, es el de “promover procesos de renovación y revitalización urbana” con el objetivo de “posibilitar el desarrollo y ejecución de proyectos y obras tanto públicas como privadas”.

Este mecanismo sirve para establecer polígonos de acción dentro del territorio capitalino que quedan exentos de los planes parciales delegacionales. Además, si la necesidad de las SAC no la estipula el mismo gobierno, la conformación de estos polígonos se logra a partir de enviar una solicitud en la que se incluya la descripción de los proyectos y obras a realizar, la descripción de los bienes o recursos que aportan en el sistema y la aportación gubernamental, sea un bien inmueble o un terreno público. Esto significa que cualquier actor puede solicitar la creación de un SAC, el cual queda activo luego de ser aprobado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI). Hasta ahora, además de muchos pequeños, en la ciudad hay siete de grandes dimensiones: el de Granadas y el de Tacubaya, en la Miguel Hidalgo; el de la Doctores, el Reforma/Alameda y el Distrito San Pablo, en la Cuauhtémoc; el de Tarango, en Álvaro Obregón, y el que nos atañe, La Mexicana, en Cuajimalpa.

Además, las acciones que se llevarán a cabo en estos polígonos son controladas por fideicomisos privados que, a menos que el INAI insista, no se pueden auditar. Así, como menciona un video de Mexicanos contra la corrupción y la impunidad, “no se sabe cuánto dinero existe ni cuál es la inversión total de las obras”. Por si fuera poco, los miembros del consejo directivo de un fideicomiso son desconocidos para el público en general, por lo que su administración es totalmente discrecional. Ahora, si bien este instrumento parecería evitar trámites burocráticos engorrosos como cambios de usos suelos o estudios de impacto urbano; también abre la puerta para intereses que no necesariamente son los de la mayoría. Parece que la Capital Social no es tan por ti.

¿Pero entonces, para quién es?

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Área comercial en La Mexicana

Fuente: SEDUVI.

Quizás no haya rama de la industria mexicana que más impacto tenga en el territorio urbano del país como la del desarrollo inmobiliario. Quienes habitamos en las principales ciudades de México lo vemos todos los días: torres de oficinas, centros comerciales o edificios de vivienda en construcción van dando ritmo a la transformación de espacios urbanos que sin duda nunca volverán a ser los mismos. Primero aparece un muro tapial, después unas grúas y luego de muchos meses de obra negra aparecen escaparates y luces y cines; o tal vez lujosos accesos a complejos residenciales que más que otra cosa parecen fortalezas inexpugnables —y entonces pensamos con nostalgia y cierto recelo que la ciudad se ve muy moderna; que ésta ya no es lo que era.

Este rápido cambio de la fisionomía urbana —la aparición de torres y centros comerciales— no podría suceder sin la ayuda de las distintas instancias de gobierno, como vimos con los SAC del gobierno de Mancera. El presidente de México, Enrique Peña Nieto, tampoco es ajeno a este fenómeno. Cree, y está convencido, de que “esta infraestructura inmobiliaria es precisamente la proyección del desarrollo que México está teniendo”. También agradece la alta apuesta que los desarrolladores inmobiliarios hacen por el país, pues “a partir de lo que visualizan que México tiene hacia delante” es que hay “la importante inversión que han venido haciendo” en distintos proyectos. Y no pierde oportunidad de reconocer que esto es posible “gracias, precisamente, a las condiciones que México ha venido edificando, modelando, teniendo”, o sea, “reformas estructurales, cambios para impulsar el desarrollo y el crecimiento del país [y que] hacen posible la atracción de mayores inversiones”.

Por otro lado, los números macroeconómicos no lo desmienten. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) se jacta de aportar el 15% del Producto Interno Bruto, de impactar directa e indirectamente en 48 ramas de la industria mexicana y de producir unos 600 mil empleos directos —mismos que representan poco más del 1% de la población económicamente activa: no tantísimos para tanto dinero.6 Por si fuera poco, presumen que las inversiones de sus 72 socios —unos 32 mil millones de dólares en lo que va del sexenio— “compensan los recortes presupuestales a nivel federal y local” —como los que se le hicieron a las artes y a la investigación—; que tienen un código de ética de “estándares internacionales” que no se mencionan y que están comprometidos con ser socialmente responsables “al participar activamente en los programas Construyendo y Creciendo y Youth Build, con la finalidad de promover la educación y la capacitación especializada de los trabajadores de la industria de la construcción,” uno de los sectores más afectados por condiciones laborales adversas.

Pero detrás de esta fachada de modernidad e innovación, la página de este grupo —cuyas inversiones se concentran principalmente en los estados de México, Jalisco, Quintana Roo, Nuevo León y en la Ciudad de México—7 revela intenciones que no necesariamente anteponen los intereses públicos a los propios. En su sección de objetivos, la página señala que la ADI se enfoca en “generar y mantener un estrecho vínculo con las instituciones de gobierno” que permitan a la asociación “promover una legislación favorable a la actividad inmobiliaria” así como “evitar legislaciones adversas”. Además, la asociación busca “participar de manera activa con las diferentes dependencias y actores políticos” con el fin de “agilizar trámites durante el proceso de desarrollo de sus proyectos”. Finalmente, presumen, a poco más de 25 años de su fundación, buscar un mejor futuro para las ciudades mexicanas, mientras que los datos muestran que éstas han crecido de manera caótica en los últimos 35.8

Lo que en Estados Unidos se llamaría lobbying acá es simplemente una fiesta, y la oportunidad de mostrar sus logros a nuevos inversionistas, compradores, desarrolladores y a las distintas instancias de gobierno llega cada año con el Real Estate Show. En este evento, además de maquetas, ponencias sobre movilidad —en ciudades europeas— y la presencia de todos los candidatos presidenciales, la ADI entrega premios a sus miembros por su trabajo durante el año. Uno de estos miembros es el Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces —FIBRA— Danhos, cuyo presidente, Salvador Daniel Kabaz, es también presidente de la ADI.

FIBRA Danhos, que desarrollara el parque de La Mexicana junto con Grupo Copri (que, junto con OHL, es uno de los constructores de la Supervía poniente), es una empresa inmobiliaria fundada en la década de los setenta por la familia Daniel. Su cartera de propiedades rentables incluye el Parque Delta, Reforma 222, la Torre Virreyes y la Plaza Toreo, por mencionar algunos, y todos son hitos en los barrios en los que se desplantan. Desde 2013, lo que antes fuera el Grupo Danhos pasó a ser una empresa pública, que funciona gracias a un instrumento conocido como Certificados Bursátiles Fiducidarios Inmobiliarios (CBFIs). Este instrumento permite recibir capitales nacionales y extranjeros para invertirlos en el espacio urbano mexicano. Gracias a él y a la (aparente) estabilidad del mercado inmobiliario nacional, las FIBRAs como Danhos han crecido de manera sostenida desde principios de la década. Prueba de este crecimiento son los números que reporta FIBRA Danhos en sus reportes trimestrales a inversionistas. Al leerlos, uno no podría evitar sentir que México se está moviendo.

Hay algo que es importante entender de todo esto: nuestro espacio urbano, ese en donde crecimos y estudiamos e hicimos comunidad, está siendo modificado a ultranza para generar ganancias para fondos de inversión que reditúan en otros espacios y en otros tiempos. FIBRA Danhos no responde a las comunidades en las que interviene con sus desarrollos, sino a asesores que se encuentran en las capitales del mundo financiero —como JP Morgan en Nueva York, Barclays en Londres y BBVA, en Madrid, por mencionar algunas. El tema es que para lograrlo, para que sus inversiones y rentas se muevan de la manera más suave posible y mientras nosotros los ciudadanos lo que tenemos es el INAI, las constructoras se han asociado entre ellas para crear un bloque que influye y afecta directamente a la manera en la que se legisla en materia urbana y ambiental en el país.

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Si no se va en coche, para llegar al nuevo parque metropolitano de La Mexicana hay dos rutas de transporte público, que después de un largo recorrido desde la estación de metro más próxima —Metro Observatorio— te dejan a un par de cuadras del lugar. Al llegar es imposible no notar la enorme cantidad de empleados de mantenimiento, de guardias privados y de estelas con reglas que hay en cada rincón. Cansados del paseo, nos sentamos en las bancas de la explanada principal a tomar un descanso. Sin perder un segundo, un guardia de lo más amable se nos acerca para pedirnos que nos sentemos “bien” en la banca —se refiere a que no podemos sentarnos en el respaldo. Y es que, lejos de ser bancas de uso público y cotidiano, con materiales pesados y resistentes para ahorrar mantenimiento; el parque tiene unas bancas de acero muy delgado que requieren de vigilancia y de un uso “correcto” para subsistir.

Después de sentarnos bien, mi acompañante le pregunta al guardia sobre su casa.
—¿Y usté dónde vive, jefe?
—No, yo vivo muy lejos de aquí.
—Sí, pero ¿dónde?
—Ahí por La Villa.
—¿Y a qué hora entra a trabajar?
—A las 5 de la mañana, jefe. Espéreme tantito.

La plática se corta porque, acto seguido, otro guardia lo llama para consultarle algún otro problema —difícil saber cuál en un lunes tan poco concurrido— por lo que nuestro entrevistado se aleja rápidamente.

Esta escena no podría contrastar más con la esfera en la que se produjo el parque. Como mencioné antes, La Mexicana fue acreedor del premio al mejor desarrollo urbano en el Real Estate Show del 2018. Recibiendo el galardón en el estrado se encontraron Itziar de Luisa, presidenta de la Asociación de Colonos de Santa Fe; Salvador Daniel Kabbaz, presidente de la ADI —y al mismo tiempo también de FIBRA Danhos—; y Miguel Ángel Mancera, entonces jefe de gobierno. La imagen no podría ser más sucinta: sociedad civil, iniciativa privada y sector público, legitimándose los unos con los otros, unidos con una impostada sonrisa de convivencia.

La sonrisa no sorprende: todos saben que ganaron.
Capital Social Para Ti.

 

Joaquín Diez-Canedo
Arquitecto por la UNAM e historiador de la arquitectura por University College London.


1 Después descubro que es tinta azul porque el agua, en renders, es azul.

2 Martha Delgado, ex Secretaria de Medio Ambiente durante el sexenio de Marcelo Ebrard, declara que el valor del terreno rondaría los seis mil millones de pesos.

3 Las obras del desarrollo inmobiliario no podrán comenzar hasta que no estén terminadas las dos secciones del parque.

4 La Ciudad de México concentra los precios más elevados para el mercado inmobiliario nacional. De sus delegaciones, la Miguel Hidalgo es la más cara, con un promedio de 40,000 pesos por m2. Up Santa Fe, un desarrollo de 36 niveles a completarse en 2022, tiene precios que rondan los 65,000 pesos por m2.

5 La Alameda Central es el parque más viejo de América. No tiene un programa de actividades definido: es simplemente un paseo.

6 Datos del INEGI sobre EPA.

7 La inversión inmobiliaria en la Ciudad de México y Jalisco juntos representa el 65% del total nacional.

8 “Mientras la población urbana de México se duplicó en los últimos 30 años, la superficie urbanizada se multiplicó por seis.” 100 ideas para las ciudades de México.